Teilverkauf Haus & Wohnung So funktionert der Teilverkauf der Immobilie

Wenn größere Reparaturen an der Immobilie anstehen oder das Haus einen altersgerechten Umbau benötigt, können hohe Kosten auf Hauseigentümer zukommen. Gerade Senioren stehen oftmals vor dem Problem, dass die Rente und die Rücklagen nicht reichen, um die Kosten für die Immobilie zu decken. Einige Unternehmen werben daher mit einem neuen Modell: dem Teilverkauf der eigenen Immobilie. Wie der Teilverkauf funktioniert, und was Du bedenken solltest, erfährst Du in diesem Ratgeber.

Auf den ersten Blick hält der Teilverkauf einige Vorteile für Dich bereit: 

Du bleibst Miteigentümer - Da Du nur einen Teil Deiner Immobilie verkaufst, bleibst Du Miteigentümer Deines Hauses. Anders als bei der Leibrente gibst Du die Verantwortung für Dein Eigenheim aber nicht aus der Hand. Das hat den Vorteil, dass die Immobilie nach wie vor (zum Teil) Dir gehört und damit noch als Erbe bestehen bleibt. 

Rückkauf - Im Gegensatz zu einem normalen Verkauf, kannst Du beim Teilverkauf die Veräußerung auch wieder rückgängig machen: Den verkauften Teil können Du beziehungsweise Deine Erben wieder zurückkaufen. Aber: Wenn die Immobilie im Wert gestiegen ist, müsst Ihr unter Umständen mehr bezahlen, als Ihr vorher als Kaufpreis erhalten habt.

Nießbrauchsrecht - In der Regel vereinbaren die Anbieter mit Dir ein Nießbrauchsrecht. Dann darfst Du die gesamte Immobilie, auch den verkauften Teil, wie gewohnt nutzen. Solltest Du später einmal in ein Seniorenheim umziehen, kannst Du die Immobilie auch vermieten. Die Mieteinnahmen darfst Du komplett behalten. 

Auch wenn das Modell auf den ersten Blick verlockend klingt, ist es Kosten verbunden: Du zahlst monatlich eine Nutzungsgebühr für den verkauften Teil, damit Du wohnen bleiben oder den Teil anderweitig nutzen kannst. Dazu kommen in aller Regel Ausgaben für die Instandhaltung und die Grundsteuer. Weitere Kosten entstehen, wenn Du den verkauften Teil irgendwann zurückkaufen oder wenn Du die gesamte Immobilie verkaufen möchtest. 

Nutzungsgebühr - Damit Du den verkauften Teil weiterhin nutzen kannst, musst Du eine regelmäßige Zahlung an die neuen (Teil-)Eigentümer leisten, die Nutzungsgebühr. Du bezahlst den Aufkäufer also dafür, dass Du sein Eigentum quasi "belegst", und er es nicht anderweitig nutzen kann. Hier musst Du ordentlich in die Tasche greifen: Die Nutzungsgebühr beträgt nach unseren Recherchen zurzeit zwischen 5 und knapp 7 Prozent des Wertes des verkauften Teils pro Jahr. Die Gebühren sind in den letzten Monaten in die Höhe gestiegen. Grund dafür sind die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB), wegen derer einige Anbieter ihre Konditionen angepasst haben.

Wie dieser Prozentsatz sich in absoluten monatlichen Zahlungen ausdrückt, zeigt das folgende Beispiel: Bei einem Wert der Immobilie von 500.000 Euro und einer Auszahlung von 150.000 Euro beträgt die monatliche Zahlung zwischen 624 Euro und 823 Euro (Abfrage bei drei Anbietern am 8. Februar 2022). Du solltest also in jedem Fall bei Deiner Kalkulation berücksichtigen, dass für die Auszahlung, die Du erhältst, diese regelmäßigen Zahlungen fällig werden. Diese solltest Du langfristig aufbringen können.

Die Volksbank Teilverkauf bietet im übrigen eine sogenannte Splitting-Option an, bei der die monatliche Belastung etwas später einsetzt: Du musst nicht gleich den gesamten Kaufpreis entgegennehmen, sondern kannst Du Dir den Kaufpreis in mehreren Raten auszahlen lassen. Dadurch zahlst Du immer nur die Nutzungsgebühr für den Teil der Immobilie, für den Du den Kaufpreis schon abgerufen hast. Nach spätestens drei Jahren musst Du allerdings den restlichen Kaufpreis abrufen. Dementsprechend zahlst Du dann die Nutzungsgebühr für den komplett verkauften Teil der Immobilie. Die Gebühr steigt außerdem nach drei Jahren.

Instandhaltung - Du entscheidest weiterhin, welche Instandhaltungsmaßnahmen Du durchführen lässt, und trägst die anfallenden Kosten. Wenn Du den Auszahlungsbetrag also nicht direkt nutzt, um die Immobilie wieder zukunftssicher zu machen, solltest Du mögliche Instandhaltungskosten bei Deiner Kalkulation berücksichtigen. Wenn Du den Erhaltungsaufwand dauerhaft abgeben möchtest, könnte die Leibrente für Dich interessant sein. 

Grundsteuer - Da Du weiterhin Miteigentümer der Immobilie bist, musst Du auch die Grundsteuer zahlen. Obwohl die Anbieter ebenfalls Miteigentümer werden, beteiligen sie sich nicht an der Grundsteuer.

Kosten für den Weiterverkauf - Es fallen weitere Kosten an, wenn Du später einmal die Immobilie weiterverkaufen oder zurückkaufen möchtest. Hierfür verlangen die meisten Anbieter ein sogenanntes Durchführungsentgelt, um den Verkauf abzuwickeln. Meist liegt die Gebühr bei 2,25 bis 5,5 Prozent des gesamten Verkaufserlöses. In diesem Betrag ist allerdings die Maklercourtage, die üblicherweise auch um die 3 bis 4 Prozent beträgt, bereits enhalten.

Bedenke, dass Du beim Weiterverkauf nur noch den Kaufpreis für Deinen Anteil der Immobilie bekommst. Den anderen Teil der Immobilie hast Du schon vorher an den Anbieter verkauft, daher behält der Anbieter seinen Anteil am Kaufpreis. Das Durchführungsentgelt trägst Du aber allein.

Beispiel: Du hast Dein Haus zu 50 Prozent an einen Teilverkauf-Anbieter verkauft. Zusammen möchtet Ihr die Immobilie später für 500.000 Euro an einen Dritten verkaufen. Als Kaufpreis erhältst Du nun 50 Prozent, also 250.000 Euro. Die restlichen 250.000 Euro gehen an den Teilverkauf-Anbieter. Je nach Anbieter musst Du ein Durchführungsentgelt von 11.250 Euro bis 27.500 Euro zahlen. 

Kosten für die Wertsteigerung - In der Regel sichert sich der Anbieter mit einer „Wertsicherungsklausel“ ab. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie möchte der Anbieter mindestens den damaligen Kaufpreis einnehmen und einen zusätzlichen Teil als Wertsteigerung. Üblich sind Wertsicherungsklauseln um die 17 Prozent. Ist das Haus aber nicht im Wert gestiegen, musst Du das aus eigener Tasche an den Anbieter zahlen. 

Ein Beispiel: Als Du Deine Immobilie an den Anbieter verkaufst hast, hatte das Haus einen Wert von 300.000 Euro. Damals bekamst Du die Hälfte des Kaufpreises, also 150.000 Euro. Bei Vertragsabschluss habt Ihr Euch auf eine Wertsteigerung von 17 Prozent geeinigt. Fünf Jahre später möchtest Du das Haus komplett verkaufen und in eine kleinere Wohnung ziehen. Doch der Wert Deiner Immobilie ist nicht wie erhofft gestiegen, sondern gleichgeblieben. Ihr verkauft das Haus wieder für 300.000 Euro. Der Anbieter bekommt 150.000 Euro plus 17 Prozent Wertsteigerung in Höhe von 25.500 Euro. Diese Summe musst Du an den Anbieter zahlen. 

Nach unserer Einschätzung ist der Teilverkauf ein neues und eher kompliziertes Modell. Langfristige Erfahrungen darüber, ob es während der Vertragslaufzeit und bei der Verwertung zu Ärger kommt, gibt es in Deutschland bisher nicht. Solltest Du die Zahlungen nicht mehr aufbringen können, droht der Auszug aus dem Eigenheim. 

Vollverkauf als Alternative zum Teilverkauf

Im Vergleich zum Teilverkauf ist der Voll-Verkauf der Immobilie ein wesentlich einfacheres Modell: Du erhälst den vollen Kaufpreis, und kannst allein entscheiden, wie es weiter geht. Gerade im fortgeschrittenen Alter kann es zum Beispiel die richtige und notwendige Entscheidung sein, das alte Haus hinter sich zu lassen und in eine kleinere, günstigere Wohnung zu ziehen. Im besten Fall bleibt Dir in diesem Fall noch ein Überschuss, mit dem Du Deinen Lebensabend finanzieren kannst. Diesen Überschuss kennst Du, sobald die Immobilie verkauft ist.

Bei einem Teilverkauf läuft das anders. Du verkaufst zwar nur einen Teil der Immobilie und kannst dafür dort wohnen bleiben. Doch den Kaufpreis musst Du wieder in eine monatliche Nutzungsgebühr investieren. Du musst daher für die nächsten Jahre also genau kalkulieren, wie viel Geld Dir zur freien Verfügung bleibt.

Die Kosten für den Teilverkauf möchten wir Dir anhand eines Beispiels verdeutlichen: Ein Paar verkauft 50 Prozent seiner Immobilie mit einem Verkehrswert in Höhe von 300.000 Euro. Das Paar erhält als Kaufpreis 150.000 Euro. Es zahlt zukünftig 750 Euro als monatliche Nutzungsgebühr.

Beispielrechnung Teilverkauf

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: 20. Oktober 2022)

In dieser Beispielrechnung sind noch keine Kosten für die Instandhaltung und Grundsteuer einkalkuliert. Das sind laufende Kosten, die Du von dem restlichen Geld bezahlen musst. Die Nutzungsgebühr haben wir außerdem nur für die nächsten zehn Jahre berechnet. Je länger Du in Deinem Zuhause wohnen bleiben möchtest, desto länger musst Du auch die Nutzungsgebühr zahlen. Nach einer Bindungsfrist von maximal zehn Jahren kann der Anbieter diese Gebühr erhöhen.

Die Nutzungsgebühr kann steigen 

Die Nutzungsgebühr wird nicht immer gleich hoch sein. Die meisten Anbieter legen die Nutzungsgebühr für einen festen Zeitraum von einem oder mehreren Jahren fest. Danach wird sie in der Regel an den Drei-Monats-Euribor angepasst. Der Euribor ist ein Zinssatz und basiert auf dem durchschnittlichen Zinsniveau von 32 europäischen Banken, die sich gegenseitig Geld leihen. Dieses Niveau wird täglich neu ermittelt. Wenn der Euribor also steigt, wird auch Deine Nutzungsgebühr teurer

Instandhaltungen musst Du zahlen 

Verkaufst Du Deine Immobilie komplett und vereinbarst mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag, dann sind mit der monatlichen Miete die Kosten für die Instandhaltungen abgedeckt (§ 535 BGB). Die Teilverkauf-Anbieter schließen aber keinen Mietvertrag mit Dir. Deswegen musst Du für die Instandhaltung der gesamten Immobilie aufkommen, auch wenn Dir das Haus nur noch zur Hälfte gehört.

Modell ähnelt Baukredit 

Du zahlst also eine monatliche Gebühr und bleibst weiterhin verantwortlich für die Instandhaltung Deiner Immobilie. Dieses Modell erinnert stark an einen Baukredit, den Du ebenfalls mit einer monatlichen Rate abzahlst. Doch bei einem Baukredit bleibt die Immobilie Dein Eigentum. Beim Teilverkauf verlierst Du hingegen einen Teil Deines Eigentums.

Eine deutlich einfachere Lösung als der Teilverkauf ist ein Baukredit von der Bank.

Prüfe die Lösung Baukredit

Gerade, wenn Du die Immobilie bereits einmal abbezahlt hast, kannst Du dieses Vermögen im Alter noch einmal als Sicherheit für einen Kredit nutzen. Ein Bankkredit ist in jedem Fall eine Alternative zum Teilverkauf: Auch hier zahlst Du eine monatliche Rate. Damit bezahlst Du aber nicht die Nutzung der Immobilie (wie beim Teilverkauf), sondern die Nutzung des Geldes, das Du erhalten hast.

Die Vorteile des Baukredits sind:

Bewährtes Modell - Wie ein Baukredit funktioniert, weißt Du schon: Eine Bank gibt Dir ein Darlehen gemessen an dem Wert Deiner Immobilie. Es wird eine sogenannte Grundschuld in das Grundbuch eingetragen, womit die Bank die Immobilie verkaufen darf, wenn Du das Darlehen nicht mehr zurückzahlen kannst. Umgangssprachlich wird Deine Immobilie „beliehen“. 

Du bleibst Eigentümer - Beim Baukredit bleibst Du Alleineigentümer Deiner Immobilie und kannst die Immobilie später komplett vererben. Soll die Immobilie später im Familienbesitz bleiben, müssen die Erben sich nur mit der Bank über das Darlehen einigen. Beim Teilverkauf gibst Du einen Teil Deines Eigentums ab, und die Erben müssen mit dem Teileigentümer den Wert der Immobilie bestimmen.

Ein Baukredit ist tendenziell günstiger - Beim Baukredit besteht die monatliche Rate aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Du führst also das Darlehen auch wieder zurück. Weitere Kosten entstehen für Dich in aller Regel nicht. Und Du profitierst meist von einem günstigen Zinssatz. Zurzeit liegen die Bauzinsen für einen Beleihungsauslauf unter 60 Prozent bei etwa 3,5 bis 4 Prozent pro Jahr (Stand: 8. Februar 2023).  Die Kosten für die Nutzung des Auszahlungsbetrags ist also beim Baukredit niedriger als beim Teilverkauf. 

Deshalb solltest Du in jedem Fall auch prüfen, ob Du einen Immobilienkredit erhalten kannst. Wie Du einen Baukredit im Alter bekommst, zeigen wir Dir in unserem Ratgeber zur Umkehrhypothek.

Am besten wendest Du Dich an einen großen Kreditvermittler, der bundesweit tätig ist. Kreditvermittler können Angebote mehrerer Banken einholen und wissen meist schon, bei welchen Banken Du die größten Chancen auf ein Darlehen im Alter hast. Wir empfehlen:

KfW-Kredit und Zuschüsse

Die KfW unterstützt den altersgerechten Umbau mit dem Altersgerecht-Umbauen-Kredit KfW 159. Hier sind Kreditsummen von bis zu 50.000 Euro möglich. Die Zinsen belaufen sich aktuell auf 2,99 Prozent für eine Laufzeit von bis zu 10 Jahren und 5 Jahren Zinsbindung (Stand: Februar 2023). Für l#ngere Laufzeiten steigt der Zinssatz. 

Alternativ kannst Du einen Zuschuss zur Barrierereduzierung über das Programm KfW 455 beantragen. Den Zuschuss musst Du nicht zurückzahlen. Du kannst maximal 5.000 Euro für eine Einzelmaßnahme und bis zu 6.250 Euro für den Umbau Deines gesamten Eigenheims beantragen. Die KfW bezuschusst aber höchstens 10 Prozent bei einer Einzelmaßnahme und 12,5 Prozent für den gesamten altersgerechten Umbau. Du musst aber mindestens 2.000 Euro investieren, um Dich für den Zuschuss zu qualifizieren. 

Wichtig: Du kannst das Zuschussprogramm KfW 455 und das Kreditprogramm KfW 159 nicht miteinander kombinieren.

Folgende Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren fördert die KfW:

• Wege zu Gebäuden barrierefrei gestalten
• Eingangsbereich und Wohnungszugang umbauen
• Überwindung von Treppen und Stufen, zum Beispiel mit einem Treppenlift
• Raumaufteilung und Schwellenabbau
• Badumbau/Maßnahmen an Sanitärräumen
• Orientierung, Kommunikation und Unterstützung im Alltag
• Gemeinschaftsräume schaffen, Mehrgenerationenwohnen 
• Umbau zum „Standard Altersgerechtes Haus“. Mit diesem Standard definiert die KfW ein Paket von Maßnahmen wie barrierereduzierte Wohn- und Schlafzimmer, Küchen und Bäder sowie Zugänge, die eine Wohnung oder ein Haus altersgerecht machen.