Checkliste Hausbesichtigung Hauskauf: Die wichtigsten Fragen bei der Besichtigung

Wenn Du darüber nachdenkst, demnächst ein Haus zu kaufen, solltest Du planmäßig vorgehen. Einer der wichtigsten Termine ist die Besichtigung. Den Vor-Ort-Termin solltest Du deshalb besonders gut vorbereiten.

Falls kein besonderer Zeitdruck herrscht, solltest Du versuchen, das Haus mindestens zweimal zu besichtigen. Vorab schaust Du Dir die Straße und die nähere Umgebung von Haus und Grundstück an.

• Mit einem Vorab-Besuch erfährst Du, wie das Haus in die Umgebung eingebettet ist und welche Einrichtungen es in der Nähe gibt. Die Wohngegend sollte Dich ansprechen. Ist das nicht der Fall, kannst Du auf eine offizielle Besichtigung verzichten.
• Bei der ersten Besichtigung verschaffst Du Dir einen Eindruck von Haus und Grundstück, besonders von den Innenräumen, nimmst die wichtigsten Daten auf und entscheidest dann, ob ein Kauf zu dem verlangten Preis grundsätzlich infrage kommt.
• Möchtest Du dann weiterhin kaufen, prüfst Du bei der zweiten Besichtigung die Bausubstanz auf Herz und Nieren. Falls Du nicht selbst vom Fach bist, lässt Du Dich dabei von einem Experten unterstützen.

Um diese zwei Termine zügig umsetzen zu können, wenn Du ein interessantes Angebot entdeckst, solltest Du Dich vorbereiten. Berücksichtige dabei die folgende kleine Vorab-Checkliste:

• Besprich Dich mit dem Arbeitgeber: Verabrede mit Deinem Chef, dass Du in der kommenden Zeit kurzfristig Freiräume für Besichtigungstermine erhältst. So kannst Du die Vor-Ort-Termine zu den optimalen Zeiten abhalten.
• Nimm Kontakt zu Bauexperten auf: Wenn Du nicht selbst aus der Baubranche kommst, bist Du bei der Einschätzung der Bausubstanz auf professionelle Unterstützung angewiesen. Infrage kommen dafür Architekten, Bausachverständige oder Energieberater. Damit Du diese Fachleute spätestens zum zweiten Besichtigungstermin mitnehmen kannst, solltest Du frühzeitig mit ihnen Kontakt aufnehmen. Du findest sie unter diesen Stichwörtern mit einer lokalen Internetsuche.
• Sichere Dir eine Finanzierung: Schon bevor Du ein Haus besichtigst, benötigst Du eine klare Vorstellung über Dein Budget. Den finanziellen Rahmen solltest Du außerdem mit einer Bank oder einem Finanzierungsvermittler abgestimmt haben.

Eine erste Vorstellung über Dein Budget erhältst Du mit Hilfe des Finanztip-Budgetrechners: 

Mit dieser Information kannst Du dann auf Immobilienportalen nach geeigneten Häusern suchen. Außerdem solltest Du ein erstes Gespräch mit einer Bank, Bausparkasse oder einem Vermittler führen.

Schneller sein mit einer Finanzierungsbestätigung

Ein Tipp zur Finanzierung: Manche Banken und Vermittler stellen auf Grundlage Deines Einkommens und Vermögens eine Finanzierungsbestätigung über eine bestimmte Kreditsumme aus. Das Papier ist zwar unverbindlich, zeigt aber dem Verkäufer, dass Du ein Haus in dieser Höhe finanzieren kannst, wenn weitere Bedingungen erfüllt sind. Dazu gehört etwa eine angemessene Bewertung des Hauses.

Die Finanzierungsbestätigung kannst Du über den gesamten Suchprozess verwenden und vorlegen. Ein konkretes Angebot für eine Hausfinanzierung holst Du Dir, sobald Du konkrete Angaben zum Haus machen kannst, also Dich für ein bestimmtes Haus entschieden hast. Erst dann kann die Bank die Immobilie als Sicherheit für den Kredit bewerten und Dir einen tagesaktuellen Zins nennen.

Bei der Finanzierung solltest Du in jedem Fall auch mit Baufinanzierungsvermittlern sprechen. Nur so erhältst Du einen kostenlosen und umfassenden Zinsvergleich.  

Die folgenden Vermittler empfehlen wir Dir:

Bei der Suche nach einem passenden Haus setzen die meisten Menschen im Jahr 2025 auf die großen Immobilienportale. Die Online-Anzeige ersetzt das klassische Papier-Exposé, also die detaillierte Beschreibung der Immobilie, die Du früher nur von einem Makler bekamst.

Ausgehend vom Exposé ist es Deine Aufgabe bei der Hausbesichtigung, die einzelnen Angaben mit dem tatsächlichen Zustand des Hauses abzugleichen.

Die wichtigsten Inhalte des Exposés sind:

• Objektbeschreibung mit Baujahr, Zustand und Modernisierungsmaßnahmen,
• Grundriss mit Angaben zur Wohnfläche,
• Fotos mit Innen- und Außenansichten des Hauses.

Mehr Unterlagen benötigst Du für einen ersten Termin nicht. Vorher solltest Du Dir in jedem Fall die vollständige Adresse des Hauses besorgen. Nur damit kannst Du die Lage des Hauses einschätzen.

Bei der Suche nach passenden Häusern wirst Du allerdings feststellen, dass viele Immobilieneigentümer und Makler nur die ungefähre Lage des Hauses ins Netz stellen. Ist dies der Fall, solltest Du gleich bei der ersten Kontaktaufnahme mit dem Eigentümer oder Makler die genaue Lage der Immobilie erfragen.

Was solltest Du tun, wenn das Exposé unvollständig ist?

Die Angaben, die Immobilienportale für die Anzeige verlangen, sind standardisiert. Du findest also fast immer alle notwendigen Angaben vor. Es gibt jedoch Ausnahmen: Erfolgt der Verkauf ohne Makler, kann es vorkommen, dass wichtige Angaben fehlen, etwa ein Grundriss des Hauses.

Setz Dich auch in diesem Fall direkt mit dem Ansprechpartner für die Anzeige in Verbindung und versuche, die fehlenden Unterlagen zu erhalten. Kann der Eigentümer die Unterlage nicht liefern, etwa weil das Haus zum ersten Mal seit Jahrzehnten verkauft wird, musst Du wohl oder übel bis zur ersten Besichtigung warten und Dich darauf vorbereiten, das Haus bei der Gelegenheit dann selbst auszumessen. Fotos solltest Du ohnehin noch mal selbst machen.

Vor dem ersten Besichtigungstermin gibt es ein paar Punkte, auf die Du achten solltest. Das sind folgende: 

• Verabrede Termine bei Tageslicht: Achte unbedingt darauf, dass Du das Haus bei guten Lichtverhältnissen besichtigst. Sprich deshalb einen Termin bei Tageslicht mit dem Eigentümer oder Makler ab. Ein Termin nach Feierabend, im Winterhalbjahr womöglich im Dunkeln, ist nicht empfehlenswert. Bei Tageslicht kannst Du offensichtliche Baumängel und die Abnutzung von Bauteilen viel besser erkennen als in der Dämmerung.
• Druck das Exposé aus: Die Angaben aus der Online-Anzeige kannst Du am besten anhand eines Ausdrucks überprüfen. Markiere Dir alle Stellen, die unklar sind oder bei denen Angaben fehlen.
• Mach eine Besichtigung vor der Besichtigung: Bei einer Besichtigung des Grundstücks und Gebäudes mit der Eigentümerin oder dem Makler besteht immer ein gewisser Zeitdruck. Bist Du dagegen allein oder mit Deiner Partnerin unterwegs, entscheidet Ihr selbst, wie viel Zeit Ihr Euch nehmt. Deshalb lohnt sich eine Vorab-Besichtigung des frei zugänglichen Geländes: Die Straße, die nähere Umgebung und die einsehbaren Teile des Grundstücks kannst Du so schon einmal besichtigen: Verschaff Dir einen Eindruck über die Verkehrs- und Lärmsituation und das Grundstück. Vielleicht triffst Du sogar einen Nachbarn an, der Dir etwas über das Haus und den Hintergrund des Verkaufs berichten kann. Es kann sein, dass Du danach auf eine weitere Besichtigung verzichtest, weil sich der positive Eindruck des Exposés nicht bestätigt.

Weitere Unterlagen oder Dokumente benötigst Du vor der ersten Besichtigung erst einmal nicht.

Wie lang sollte die Besichtigung dauern?

Für die erste Besichtigung solltest Du mit dem Eigentümer oder Makler mindestens eine Stunde vereinbaren. Aus Käufersicht ist das allerdings eher knapp kalkuliert. Erfrage also entweder bei der Terminabsprache oder zu Beginn der Besichtigung, ob ein längerer Termin möglich ist. Ideal sind eher eineinhalb bis zwei Stunden. 

Falls Du gleich nach den ersten Fragen oder Eindrücken feststellst, dass das Haus doch nicht infrage kommt, kannst Du den Termin auch abkürzen. 

Achte von Anfang an darauf, dass die Besichtigung entspannt abläuft. Kläre als Erstes einige grundsätzliche Fragen:

• Wie viel Zeit haben wir für die Besichtigung? 
  So erfährst Du, ob Du Dich beeilen musst.
• Erwarten Sie noch weitere Interessenten, die gleichzeitig mit uns das Haus besichtigen? 
  So erhältst Du eine Information zum Wettbewerb und zu Deiner Verhandlungsposition.
• Können wir Fotos machen? 
  So kannst Du Dir später alles noch einmal in Ruhe anschauen.
• Wollen Sie uns vorab noch Hinweise zur Besichtigung geben? 
  Manchmal gibt es Besonderheiten, etwa einen empfindlichen Bodenbelag. Dann kann es sinnvoll sein, die Schuhe auszuziehen.

Wenn die grundsätzlichen Themen geklärt sind, solltest Du die Besichtigung am besten in drei Teile aufteilen:

• Im ersten Teil arbeitest Du Dich mit dem Makler oder dem Eigentümer durch die Angaben des Exposés.
• Anschließend besichtigst Du nacheinander die einzelnen Räume einschließlich Dachboden und Keller.
• Und schließlich schaust Du Dir die Außenanlagen an.

Die Angaben aus dem Expose solltest Du in einem lockeren Gespräch überprüfen. Starte mit dem Baujahr, etwa so: „Also das Haus wurde im Jahr 2005 gebaut, richtig? Haben Sie damals selbst gebaut oder später gekauft…?“ 
 

Mit diesen Fragen erfährst Du, für welchen Zeitraum der Eigentümer die Geschichte des Hauses und der Baumaßnahmen im Detail kennt und wahrscheinlich auch noch Unterlagen hat. Aus diesem Grund ist manchmal auch besser, wenn Du direkt mit dem Eigentümer sprechen kannst. Ein Makler weiß häufig nicht viel mehr über das Haus als das, was im Exposé steht.

Die Fragen, die Du bei der Besichtigung unbedingt stellen solltest, lassen sich in die folgenden Gruppen aufteilen:  

Diese Fragen musst Du Dir nicht alle merken, Du findest Sie auch in unserer Checkliste Hausbesichtigung. Am besten druckst Du Dir die Checkliste aus und nimmst sie mit zu Deinen Unterlagen.

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Bei der Besichtigung der Räume solltest Du besonders auf die folgenden Punkte achten:

• Falls Du keinen aktuellen Grundriss bekommen hast, musst Du wohl oder übel jeden Raum ausmessen.
• Mach mindestens zwei Fotos pro Zimmer, sodass Du Dir den Raum im Nachhinein noch einmal ganz ansehen kannst.
• In manchen Räumen ist es sinnvoll, alle vier Wände zu fotografieren, etwa um die Lage von Fenstern und Türen, Steckdosen, Wasser- und Internetanschlüssen nachvollziehen zu können.

Keller und Dachboden kannst Du schneller abhandeln. In diesen Bereichen solltest Du vor allem auf die Luft und den Geruch achten: Ist die Luft trocken und frisch, oder feucht und abgestanden?

Beim Grundstück solltest Du erst einmal Deine Fotosammlung erweitern:  

• Fotografier das Haus selbst von außen aus verschiedenen Perspektiven.
• Fotografier außerdem vom Haus aus in den Garten oder auf das Grundstück.

Gehe anschließend das ganze Grundstück an den Rändern einmal ab und versuch, einen Eindruck von den Nachbargrundstücken zu erhalten. Mit dem Blick zum Nachbarn kannst Du in der Regel das Verhältnis gut einschätzen.

• Gibt es am Grundstücksrand eher Hecken oder Palisaden?
• Gibt es überhängende Äste oder Sträucher? Dann frag den Eigentümer oder Makler, wie die Nachbarn bisher damit umgegangen sind.

Zu Garten- und Beetflächen:

• Sind Rasenflächen und Beete gepflegt?
• Lassen sich Grundstück und Garten im Sommer bewässern?
• Wie fällt das Gelände ab?

Besonderes Augenmerk solltest Du auch auf die Kellerschächte richten:

• Gib es Hinweise, dass die Wände von außen feucht werden, etwa feuchte Stellen?
• Gibt es offene Dachrinnen und Fallrohre?

Stell in jedem Fall sicher, dass Du ausreichend Fotos machen kannst. Falls Du die Besichtigung mit Deinem Partner oder Deiner Partnerin abhältst, könnt Ihr die Aufgaben auch aufteilen: Einer führt hauptsächlich das Gespräch, einer fotografiert.

Darüber hinaus benötigst Du einen Notizblock und Stift, einen Zollstock und natürlich Deine Checkliste.

Checkliste Hausbesichtigung

Nutze für die Besichtigung unsere Checkliste Hausbesichtigung.

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Willst Du nach der ersten Besichtigung weiter Richtung Kauf gehen, solltest Du zeitnah einen zweiten Termin vereinbaren. Wie schnell Du sein musst, hängt davon ab, wie viele Interessenten es für die Wohnung gibt. 

Beim zweiten Besichtigungstermin solltest Du Deine persönlichen Eindrücke von dem Bauexperten überprüfen lassen, den Du bereits bei der Vorbereitung kontaktiert hattest.

Die Aufgabe des Bauexperten ist es vor allem, offene und versteckte Baumängel aufzuspüren. Beim Immobilienkauf wird in den Kaufvertrag in der Regel eine Klausel wie „gekauft wie gesehen und besichtigt“ aufgenommen. Das bedeutet, dass der Verkäufer für offensichtliche Mängel keine Haftung übernehmen muss. Verdeckte Mängel muss der Verkäufer offenbaren, soweit sie ihm bekannt sind. Die Möglichkeit, die Haftung auf diese Weise zu begrenzen, ergibt sich aus Paragraf 144 BGB.

An der Erläuterung siehst Du bereits: Am besten ist es, wenn Du alle offenen, verdeckten oder absehbaren Mängel kennst. Nur so kannst Du entscheiden, wie Du damit umgehen möchtest. Du könntest zum Beispiel auf den Kauf verzichten oder versuchen, den Kaufpreis zu drücken.

Wie ausführlich dieser zweite Termin ausfällt, hängt stark vom Alter und Zustand des Gebäudes ab. Du solltest auch bei diesem Termin von ein bis zwei Stunden ausgehen.

Was kostet die Besichtigung mit einem Bauexperten? 

Hast Du im Bekanntenkreis einen Handwerker, Architekten oder Bauingenieur, begleitet er Dich vielleicht, ohne dafür Geld zu verlangen. Je nach beruflichem Hintergrund musst Du dann aber Abstriche machen: Ein Heizungsbauer kann Dir etwa eine gute Einschätzung zum Zustand der Heizung und dem Erneuerungsbedarf geben, ist aber kein Spezialist für feuchte Wände.

Scheue Dich deshalb nicht davor einen Spezialisten mit umfassenden Kenntnissen einzuschalten, etwa einen Bausachverständigen. Mach im Vorfeld deutlich, dass es nicht darum geht, ein umfangreiches Gutachten zu erstellen, sondern um eine Einschätzung möglicher Mängel am Haus. Eine solche Begleitung bei der Besichtigung dürfte wenige Hundert Euro kosten. Dieses Geld ist gut angelegt. Im Zweifelsfall bewahrt Dich dieser Service vor Kosten, die schnell in die Tausende Euro gehen. Das kann etwa passieren, wenn Du Feuchtigkeitsschäden übersiehst und diese dann nach dem Kauf sanieren musst.

Nach der zweiten Besichtigung kannst Du dann mit dem Eigentümer über den Kaufpreis verhandeln. Bevor Du dann einen Notartermin vereinbarst, solltest Du Dir alle Bauunterlagen zur Immobilie vorlegen lassen. Bei diesem Schritt solltest Du Dich wieder von einem Bauexperten unterstützen lassen.