Das Wichtigste in Kürze
Die meisten Finanzierungsbestätigungen sind allerdings vorläufig und unverbindlich.
So gehst Du vor
Inhalt
Wer heutzutage ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, muss schnell sein. Das gilt gerade in den angespannten Märkten der größeren Städte. Als Kaufinteressent solltest Du deshalb nur gut vorbereitet zu Besichtigungen gehen. Zur guten Vorbereitung gehört im Zweifel, dass Du Dich frühzeitig um eine Finanzierungsbestätigung der Bank kümmerst.
Mit einer Finanzierungsbestätigung erklärt sich eine Bank schriftlich bereit, die Finanzierung einer bestimmten Immobilie für einen Kaufinteressenten zu übernehmen. Die Unterlage wird manchmal auch als Finanzierungsnachweis bezeichnet. Eine Finanzierungsbestätigung kann verbindlich oder unverbindlich formuliert sein.
Eine verbindliche Finanzierungsbestätigung wird auch als Finanzierungszusage bezeichnet. Sie wird allerdings erst ausgestellt, wenn die Bank eine vollständige Kreditprüfung durchgeführt hat. Eine Finanzierungsbestätigung liest sich ungefähr so:
„Hiermit bestätigen wir verbindlich, dass wir Ihnen einen Darlehensbetrag in Höhe von x Euro für den Kauf der Immobilie (genaue Adresse) zu noch zu vereinbarenden Rahmenbedingungen zur Verfügung stellen werden. An diese Zusage halten wir uns bis zum (...) gebunden.“
Wichtig zu wissen: Die Konditionen für das Darlehen sind mit der Finanzierungszusage noch nicht fest vereinbart. Und wenn Du am Ende dann doch eine höhere Darlehenssumme benötigst, dann muss sich die Bank an ihre Zusage auch nicht mehr halten. Wirklich bindend ist lediglich der Darlehensvertrag, den Du erst kurz vor dem Kauf unterschreibst.
Unverbindliche Finanzierungsbestätigungen erkennst Du daran, dass im Text der Bescheinigung meist Worte wie „vorbehaltlich“ oder „vorläufig“ auftauchen. Inzwischen ist es auch durchaus üblich, dass bereits über die Bezeichnung des Dokumentes eine Abgrenzung zu der Finanzierungsbestätigung vorgenommen wird. Die Banken und Vermittler sprechen dann zum Beispiel von einem “Finanzierungs-Pass“ oder „Finanzierungszertifikat“.
Im Gegensatz zu einer verbindlichen Finanzierungszusage hat die Bank dann noch keinevollständige Kreditprüfung durchgeführt. Formulierungen wie „vorbehaltlich einer endgültigen Bonitätsprüfung“ oder „nach der finalen Beleihungswertermittlung“ zeigen, welche Schritte für eine endgültige Zusage noch fehlen. Durch das Weglassen von aufwendigen Kreditprüfungsschritten kann die Bank so eine Bescheinigung deutlich schneller und ohne Befristung ausstellen.
Vorteile für Dich als Kaufinteressent: Mit einer Finanzierungsbestätigung weist Du Dich gegenüber Makler und Verkäufer als zahlungsfähiger und gut vorbereiteter Käufer aus. Gibt es mehrere Bewerber für eine Immobilie, so hebst Du Dich dadurch positiv hervor und erhöhst Deine Chancen, den Zuschlag für das Objekt zu erhalten.
Zudem kann die Bank später den Kreditvertrag schneller vorbereiten. Schließlich hast Du die wichtigsten Unterlagen zu Einkommen und Vermögen bereits für die Finanzierungsbestätigung eingereicht. Außerdem ist es sehr beruhigend, wenn Du Dir sicher sein kannst, dass die Finanzierung auch klappt. Das gibt Sicherheit und schont Deine Nerven. Und mit etwas Glück erreichst Du bei den Verhandlungen um den Kaufpreis noch einen kleinen Nachlass, denn vielen Maklern und Verkäufern ist eine schnelle und reibungslose Abwicklung auch etwas wert.
Vorteile für Makler und Verkäufer: Im Wesentlichen sparen sich Makler und Verkäufer viel Zeit, wenn Kaufinteressenten eine Finanzierungsbestätigung vorlegen: Sie müssen sich nicht mit unnötigen Verkaufsverhandlungen beschäftigen, die sich im Nachhinein aus finanziellen Gründen als aussichtslos herausstellen. Außerdem werden Kosten und Ärger vermieden, die bei einer Rückabwicklung eines bereits unterzeichneten notariellen Kaufvertrags entstehen würden.
Eine Finanzierungsbestätigung kannst Du bei der Bank bekommen, bei der Du Dich über Deine Baufinanzierung beraten lässt. Das kann Deine Hausbank sein oder eine andere Bank, an die Du Dich wendest. Auch Bausparkassen oder Versicherungen, bei denen Du Dich zu Deinem Immobilienkauf beraten lässt, stellen die Unterlage auf Anfrage hin aus. Auch die von uns empfohlenen Kreditvermittler unterstützen Dich dabei:
Bevor eine Bank eine Finanzierungsbestätigung ausstellt, wird sie Deine finanzielle Situation (Bonität) und (wenn es bereits um eine konkrete Immobilie geht) auch den Wert der Immobilie auf der Basis von Unterlagen beurteilen. Du brauchst daher meist folgende Dokumente:
Einkommensnachweise: Du bist angestellt? Dann benötigst Du die letzten drei Gehaltsabrechnungen und den letzten Einkommensteuerbescheid. Ist dieser bereits etwas älter, dann nimm zusätzlich noch die Gehaltsabrechnung aus dem Dezember des Vorjahres mit.
Du bist selbständig oder Freiberufler? Die Bank wird sich in der Regel Dein Einkommen der letzten 2 Jahre über Einnahmen-/Überschussrechnungen bzw. Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnungen (GuV) nachweisen lassen. Zusätzlich brauchst Du für das laufende Jahr eine betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA). Außerdem wird Dein letzter Einkommensteuerbescheid benötigt.
Nachweise über vorhandenes Eigenkapital: Das kannst Du einfach über Konto- und Depotauszüge nachweisen. Du musst nur den Betrag belegen, den Du für die Kosten der Immobilie (inklusive Kaufnebenkosten) auch wirklich einbringst. Also keine Sorge: Es ist nicht erforderlich, dass Du Rechenschaft über Dein ganzes Vermögen ablegst.
Bekommst Du für den Kauf der Immobilie zusätzliches Geld von Deinen Eltern oder anderen Verwandten, dann lass Dir das formlos schriftlich bestätigen. Für eine verbindliche Finanzierungsbestätigung würdest Du in diesem Fall dann noch einen Kontoauszug von der jeweiligen Person benötigen. Schließlich will die Bank wissen, ob derjenige den entsprechenden Betrag auch hat.
Identitätsnachweis: Wenn Du bei der Bank bisher noch kein Konto hast, dann muss Du Dich über Deinen Personalausweis identifizieren.
Informationen zur Immobilie: Gebraucht werden Informationen über den Preis, die Größe, die Lage und den Zustand der Immobilie. Meist sind diese Details bereits aus dem Exposé ersichtlich. Und wenn Du schon Fotos vom Objekt hast, dann reiche sie mit ein.
Wichtig: Soll eine verbindliche Finanzierungsbestätigung ausgestellt werden, dann brauchst Du deutlich mehr Unterlagen zur Immobilie. Die Bank muss in diesem Fall schließlich eine umfassende Objektbewertung und nicht nur eine grobe Schätzung zum Immobilienwert vornehmen.
Die Bank beginnt mit der Prüfung Deiner Anfrage erst, wenn die Unterlagen vollständig eingereicht sind. Die Bearbeitungszeit für eine Finanzierungsbestätigung hängt von verschiedenen Faktoren ab:
Dazu wird neben der Höhe und Regelmäßigkeit Deines Einkommens auch der Haushaltsüberschuss (vereinfacht alle Einnahmen minus alle Ausgaben) beurteilt. Deine Schufa wird übrigens zu diesem Zeitpunkt meist abgefragt. Des Weiteren spielen für die Bearbeitungszeit die Auslastung des zuständigen Sachbearbeiters, die Prozesse und die Entscheidungskompetenzen innerhalb der Bank eine wichtige Rolle. Wir raten Dir daher, immer mit der Bank oder dem Vermittler im Vorfeld zu besprechen, wie schnell Du das entsprechende Dokument benötigst.
Eine unverbindliche Finanzierungsbestätigung kannst Du über Vermittler wie Interhyp, Dr. Klein und Planethome innerhalb eines Tages bekommen. Bei einer Bank dauert es meist auch nur zwei bis drei Tage. Für eine verbindliche Finanzierungszusage planst Du am besten ein bis zwei Wochen ein.
Die Gültigkeit einer Finanzierungsbestätigung wird in der Regel auf dem Dokument vermerkt. Ist kein Datum oder Zeitraum angegeben, gilt sie theoretisch unbefristet. Nachdem die Bescheinigung allerdings für eine konkrete Immobilie ausgestellt wird, erledigt sich der Sinn erfahrungsgemäß nach einigen Wochen von selbst.
Wichtig: Eine Bank wird sich an ihre Zusage nur halten, so lange sich Deine Einkommensverhältnisse nicht wesentlich verschlechtern oder der Zustand der Immobilie einen deutlich schlechteren Immobilienwert ergibt. Rechtlich bindend ist immer erst der Kreditvertrag.
Die Kosten für das Ausstellen einer Finanzierungsbestätigung sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Häufig stellt die Bank aber gar keine Kosten in Rechnung. Schließlich hofft die Bank, dass Du den Kreditvertrag auch bei ihr abschließt. Vorläufige und unverbindliche Finanzierungsbestätigungen sollten in der Regel kostenfrei sein, da sich der Prüfaufwand für die Bank in Grenzen hält.
Du bist nicht verpflichtet bei der Bank zu finanzieren, die Dir eine Finanzierungsbestätigung ausgestellt hat. Bei der Wahl Deines Kreditgebers solltest eher darauf achten, dass Du das für dich am besten passende Finanzierungskonzept mit den besten Konditionen umsetzen kannst. Fairerweise solltest Du aber dem Vermittler oder der Bank, die Dich die Finanzierungsbestätigung unterstützt habe, die Chance geben, dass am Ende auch den Vertrag über sie läuft.
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