Sollzinsbindung So lange solltest Du den Baukredit festschreiben

In Deutschland ist es bei einer Baufinanzierung üblich, den Zinssatz für den Baukredit für einen Zeitraum von zehn Jahren und mehr festzulegen. Die Dauer dieser Zinsfestschreibung wird auch Zinsbindung oder Sollzinsbindung genannt.

Wenn Du ein Haus oder eine Wohnung kaufst oder baust, wird die Zinsbindung für Dich zu zwei Zeit­punkten wichtig:

• erstens gleich am Anfang, wenn Du die Immobilie kaufst und dann entscheiden sollst, wie lang die Zinsbindung für Deine Baufinanzierung in Deinem Baukredit gelten soll,
• zweitens, wenn Du schon einen Kredit hast, Du der Bank noch Geld schuldest und im Rahmen der An­schluss­fi­nan­zie­rung eine neue Zinsbindung vereinbaren musst.

Die passende Lösung für beide Situationen erläutern wir Dir in diesem Ratgeber.

Die Sollzinsbindung, kurz Zinsbindung genannt, ist die Zeit, für die der Zinssatz für Deinen Baukredit fest vereinbart ist. Sie deckt meist nur einen Teil der Laufzeit des Kredits ab. Im Wesentlichen liegt das daran, dass eine Baufinanzierung meistens so berechnet wird, dass der Kredit 20 bis 30 Jahre läuft. Diese lange Laufzeit ergibt sich daraus, dass der Kredit für Dich auch tragbar sein muss: Je länger die Laufzeit, desto geringer ist die monatliche Rate, die Du zahlen musst.

Bei dieser langen Laufzeit stellt sich dann die Frage, was der Kredit kosten soll. Grundsätzlich sind zwei Extreme denkbar: Entweder legt man einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Kredits fest, oder man verzichtet auf einen festen Zins und berechnet die Monatsrate auf Grundlage der aktuellen Zinsentwicklung. Im letzteren Fall spricht man von variabler Verzinsung, steht der Zins für die gesamte Laufzeit fest, von einem Volltilgerdarlehen.

Beide Lösung gibt es, sie sind im Bereich der privaten Baufinanzierung aber eher selten. Üblicherweise berechnet die Bank den Baukredit also für die lange Laufzeit, und vereinbart dann mit dem Kunden einen festen Zins für die kommenden Jahre, eben die Sollzinsbindung. Die Zinsbindung bietet so einen guten Ausgleich zwischen Zinssicherheit und den schwankenden Bauzinsen.

Was spricht gegen variable Verzinsung oder ein Volltilgerdarlehen?

Warum ein variables Darlehen keine gute Idee ist, leuchtet Dir wahrscheinlich unmittelbar ein: Ohne Festzins hast Du keine Planungssicherheit. Steigt der Bauzins plötzlich an, steigt bei variabler Verzinsung auch Deine monatliche Rate. Im schlechtesten Fall steigt die Rate dann über das Budget, das Du zur Verfügung hast. Aus diesem Grund werden Darlehen mit variabler Verzinsung allenfalls für einen kurzen Zeitraum vereinbart. Auch halbprofessionelle Kapitalanleger nutzen sie. Für den normalen Baufinanzierungskunden sind sie dagegen keine passende Lösung.

Volltilgerdarlehen kommen dagegen häufiger vor. Die Bank und ihr Kunde legen dann einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit fest. Sollzinsbindung und Laufzeit sind also gleich.

Allerdings zahlst Du für diese Zinssicherheit einen Preis: Je länger der Festzins gelten soll, desto höher ist normalerweise auch der Zinssatz, den die Bank verlangt. Du kennst diesen Mechanismus vielleicht vom Festgeld: Je länger Du Dein Geld anlegst, umso höher ist in der Regel der Zinssatz, den Du bekommst. Beim Baukredit zahlst Du mehr, je länger der Festzins gelten soll.

Ein Beispiel: Eine Bank vergibt einen Immobilienkredit mit einer Zinsbindung von zehn Jahren für einen Zinssatz von 3,7 Prozent pro Jahr. Für ein Volltilgerdarlehen mit 25 Jahren Laufzeit verlangt sie dagegen 4,3 Prozent pro Jahr. Im Vergleich zum Zehn-Jahres-Zins sind das 0,6 Prozentpunkte mehr. Das Volltilgerdarlehen kostet also je 100.000 Euro Kredit etwa 600 Euro mehr pro Jahr. Nach zehn Jahren hast Du also bereits einige Tausend Euro mehr gezahlt als bei zehn Jahren Zinsbindung. Sind die Bauzinsen inzwischen über den Volltilger-Zins gestiegen, bist Du wahrscheinlich froh, wenn Du ein Volltilger-Darlehen abgeschlossen hast. Sind die Bauzinsen dagegen gesunken, ärgerst Du Dich, denn Du hast unnötig viel bezahlt.

Die Zinsbindung für die Laufzeit des Kredits festzulegen, ist also durchaus eine mögliche Lösung, gerade bei langen Laufzeiten solltest Du allerdings gut überlegen, ob sich ein Volltilgerdarlehen lohnt.

Die Zinsbindung wird in Jahren angegeben. Üblich sind Schritte von jeweils fünf Jahren, also fünf, zehn, 15 Jahre und so weiter. Das ist allerdings kein Muss, Du kannst jeweils auch Zwischenzeiten wählen, also etwa sieben oder 14 Jahre. Solche kürzeren Zinsbindungen ergeben sich etwa aus der Restlaufzeit des Kredits, oder Du setzt sie bewusst ein. Erwartest Du beispielsweise in sieben Jahren einen größeren Geldbetrag, kannst Du eine siebenjährige Zinsbindung wählen, das Geld dann direkt an die Bank zahlen und den Kredit für die Restlaufzeit neu aufsetzen. 

Du solltest die Sollzinsbindung also grundsätzlich immer zusammen mit der Laufzeit Deines Baukredits betrachten.

Ein Beispiel für eine Erstfinanzierung: Du planst, gemeinsam mit Deinem Partner eine Wohnung zu kaufen. Aus der Kreditsumme, dem Zinssatz und den weiteren Eckdaten errechnet Eurer Finanzierungsberater die Monatsrate und eine Laufzeit von 28 Jahren. Ihr könnt dann überlegen, welche Zinsbindung für Euch die richtige ist: Gibt es keine besonderen Umstände, würde man in diesem Fall mindesten zehn Jahre wählen, und 15 Jahre prüfen: Was kostet die zusätzliche Zinssicherheit? Wie wichtig ist uns diese zusätzliche Zinssicherheit?

Eine lange Zinsbindung gibt Sicherheit. Wenn die Zinsen aber in den ersten zehn Jahren gesunken sind, ärgerst Du Dich vielleicht, dass Dein Baukredit mit einem höheren Zins läuft als der, den Du aktuell bekommen könntest. Dann kannst Du allerdings einen Joker ziehen, den der Gesetzgeber geschaffen hat: Kreditnehmer haben das Recht, ein Immobiliendarlehen nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzuzahlen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Das bedeutet: Auch wenn Du die Zinsen für 15 oder 20 Jahre festgeschrieben hast, kannst Du nach zehn Jahren oder auch später den Kreditvertrag ohne zusätzliche Kosten kündigen. Das lohnt sich nicht nur, falls die Bauzinsen mittlerweile gesunken sind, sondern auch, wenn Du das Darlehen direkt kündigen und zurückzahlen möchtest. Als Kreditnehmer bist Du in diesem Fall verpflichtet, das Baudarlehen innerhalb von zwei Wochen zu begleichen. Du solltest also sicher sein, dass Du das Geld auch wirklich zur Verfügung hast.

Die Kehrseite dieses Kündigungsrechts ist übrigens die Vor­fälligkeits­entschädigung: Wenn Du außerhalb dieses Kündigungrechts aus dem Baudarlehen „aussteigen“ möchtest, verlangt die Bank eine Entschädigung dafür, dass sie die vereinbarten Zinszahlungen von Dir nicht mehr erhält. Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, hängt unter anderem davon ab, zu welchem Zinssatz die Bank das Geld dann neu verleihen kann.

Für die Entscheidung über die richtige Zinsbindung solltest Du die folgenden Fragen beantworten:

• Wie lang wird Dein Baukredit nach der bisherigen Berechnung noch laufen? Ergibt sich daraus bereits eine sinnvolle kurze Zinsbindung, etwa bei einer An­schluss­fi­nan­zie­rung?
• Wie viel Zinssicherheit ist Dir wichtig? Wie viel bist Du bereit, dafür zu zahlen?
• Wo liegen die Zinssätze für verschiedene Zinsbindungen tatsächlich? Was kostet also die Zinssicherheit?
• Welche Zinsentwicklung erwarten Dein Berater und Du? Rechnet Ihr langfristig eher mit steigenden Zinsen, solltest Du eher eine längere Zinsbindung wählen.
• Gibt es Umstände, für eine besondere Zinsbindung sprechen, etwa ein geplanter Verkauf oder ein größerer Geldeingang, der es Dir erlaubt, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen?

Nicht immer ist die Entscheidung so einfach wie sie im ersten Halbjahr des Jahres 2022 war: In den ersten Monaten des Jahres 2022 konntest Du einen Baukredit noch mit einem Zinssatz von 1 Prozent pro Jahr erhalten. Niedriger ging es kaum noch. Deshalb war es damals eine leichte Entscheidung, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, also nicht nur zehn Jahre, sondern gleich 15 oder sogar 20.

In der zweiten Jahreshälfte 2024 ist die Lage weniger eindeutig: Die aktuellen Bauzinsen liegen zwischen 3 und 4 Prozent pro Jahr. Senkungen der Leitzinsen sind absehbar, aber sie sind möglicherweise bereits in den Bauzinsen enthalten.

Sprich: Du entscheidest Dich heute etwa bei 3,5 Prozent für eine Zinsbindung von zehn Jahren, musst Du dann aber im Jahr 2034 zu 4,5 Prozent verlängern, verteuert sich Dein Kredit. Wählst Du dagegen 15 Jahre, kann es sein, dass Du zehn Jahre lang „umsonst“ etwas zu viel bezahlst. Wie sich die Zinssätze für unterschiedliche Zinsbindungen unterscheiden, siehst Du in unserem Ratgeber zu den aktuellen Bauzinsen. Meistens liegt der Unterschied zwischen einer zehnjährigen und einer 15-jährigen Zinsbindung bei 0,1 bis 0,2 Prozentpunkten.

Am Ende ist es also weitgehend eine Frage des Typs, wie Du Dich entscheidest, und damit letztlich Deine Monatsrate zwischen Zins und Tilgung aufteilst: Suchst und benötigst Du eher Sicherheit, dann wähle eher die längere Zinsbindung. Willst Du eher jetzt etwas weniger Zinsen zahlen, und kommst aber in zehn Jahren absehbar auch mit einer höheren Rate nicht ins Schwimmen, so wähle die kürzere.

Wenn Du schon bei der An­schluss­fi­nan­zie­rung bist, ergibt sich die Frage der Zinsbindung häufig von selbst: Dann rechnest Du oder Dein Berater einfach aus, wie viel Zeit Du noch bis zur letzten Rate benötigst. Dauert es dann etwa noch sieben Jahre, dann ist die Zinsbindung für die neue Kondition eben auch sieben Jahre. Sind es zwölf Jahre, solltest Du auch eine entsprechende Zinsbindung wählen. Natürlich kannst Du auch diesen Zeitraum wieder aufteilen, gerade dann, wenn die Zinsen voraussichtlich eher wieder sinken.

Häufig stehst Du bei der Zinsbindung vor der Frage: Besser zehn oder 15 Jahre. Wie bereits gesagt: Was am Ende vorteilhaft für Dich ist, hängt von dem Zinsniveau in zehn Jahren ab. Auf dem aktuellen Zinsniveau lässt sich dazu aber keine seriöse Aussage treffen. Deshalb zeigen wir Dir anhand eines Beispiels, um wie viel Geld es dabei eigentlich geht.

Wir berechnen einen Baukredit über 400.000 Euro. Aufgrund des geringeren Zinssatzes und der höheren Tilgung liegt die Zinsbindung über zehn Jahre nach zehn Jahren natürlich vorn. In unserem Beispiel beträgt der Vorteil mehr als 8.500 Euro.

Vergleich Zinsbindung zehn und 15 Jahre nach zehn Jahren

Quelle: Finanztip-Berechnung vom 20. September 2024.

Nach zehn Jahren hängt dann alles davon ab, wo das dann aktuelle Zinsniveau liegt. Bei der Zinsbindung für 15 Jahre laufen die Monatsraten einfach weiter. Um auf den gleichen Stand zu kommen, dürfte der Zinssatz für die zusätzlichen fünf Jahre Zinsbindung, die Du bei der Zehn-Jahres-Variante benötigst, jetzt entsprechend höher sein. Aber wie hoch?

Vergleich Zinsbindung zehn und 15 Jahre nach 15 Jahren

Quelle: Finanztip-Berechnung vom 20. September 2024.

In unserem Beispiel könnte der Zinssatz für fünf Jahre Sollzinsbindung für die Jahre elf bis 15 bei deutlich über 4 Prozent liegen, damit beide Varianten auf die gleiche Restschuld kommen. Findest Du zu diesem Zeit­punkt einen günstigeren Kredit für fünf Jahre, liegt insgesamt die Zinsbindung von zehn Jahren vorn. Liegt der Marktzins darüber, freust Du Dich nach zehn Jahren, dass Du Dich für die 15 Jahre Zinsbindung entschieden hast.

Hier findest noch einmal die Vor- und Nachteile in der Übersicht.

Vor- und Nachteile einer kurzen Zinsbindung:

• Vorteil: in der Regel niedrigerer Zinssatz als bei einer längeren Zinsbindung
• Vorteil: Möglichkeit, den Baukredit nach kürzerer Zeit kostenfrei zurückzuzahlen, etwa nach einem Verkauf
• Nachteil: weniger Zinssicherheit, mehr Austausch mit Banken und Vermittlern notwendig

Vor- und Nachteile einer langen Zinsbindung:

• Vorteil: längere Zinssicherheit, weniger Austausch mit Banken und Vermittlern notwendig
• Nachteil: in der Regel höherer Zinssatz als bei einer kürzeren Zinsbindung
• Nachteil: weniger Möglichkeiten, den Baukredit vorzeitig kostenfrei zurückzuzahlen

Weitere Informationen und Tipps findest Du in unseren Ratgebern zur Baufinanzierung und An­schluss­fi­nan­zie­rung. Und falls Du schon ein Darlehen hast und die Zinsbindung erst in einigen Jahren ausläuft, kannst Du über eine vorgezogene An­schluss­fi­nan­zie­rung durch ein Forward-Darlehen nachdenken.