Mieten oder kaufen Lohnt sich das Eigenheim?

Mieten oder kaufen? Für viele Menschen ist das Eigenheim ein festes Lebensziel, andere sind überzeugte Mieter. Wenn der Weg für Dich nicht so klar vorgezeichnet ist, bist Du hier genau richtig. Wir zeigen Dir, welchen Unterschied diese Entscheidung bei Deinem Vermögen macht, aber auch welche Faktoren Du sonst noch bedenken solltest.

Wie sich die Zahlen entwickeln müssen, damit es sich für Dich eher lohnt zu kaufen oder eben Mieter zu bleiben, zeigt Dir der Finanztip Mieten-oder-Kaufen-Rechner.

Bei unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner geht es um die Zahlen: Wie viel Geld gibst Du jeden Monat aus, und womit stehst Du am Ende finanziell besser da? Damit ein solcher Mieten-oder-Kaufen-Rechner sinnvolle Zahlen ausspuckt, müssen die beiden Varianten von den Zahlen her vergleichbar werden. Das geht am einfachsten, wenn Mieter und Käufer für ihre Wohnung monatlich gleich viel Geld ausgeben. Klappe die nachfolgenden Absätze aus, falls Du mehr darüber wissen möchtest.

Mit Hilfe des Rechners kannst Du also prüfen, wie sich der Wert Deiner Immobilie oder Kapitalanlage unter bestimmten Annahmen entwickelt, und mit welcher Variante Du am Ende reicher bist. Wenn Du einige Varianten durchspielst, wirst Du sehen, dass Du den Vergleich durchaus auch gewinnen kannst, wenn Du mietest. Du musst dafür allerdings diszipliniert sein. Wann Du als Mieter vorne liegen kannst, haben wir deshalb zusätzlich zum Rechner aufgeschrieben.

Wann ist mieten finanziell besser als kaufen?

Die wichtigste Voraussetzung für Deinen Erfolg als Mieter: Wie beim Rechner musst Du auch im wahren Leben möglichst viel Vermögen ansparen. Wer als Mieter versäumt, Geld- und Wertpapiervermögen aufzubauen, verliert in jedem Fall gegenüber dem Käufer. Die besitzen schließlich am Ende der Laufzeit eine schuldenfreie Immobilie. 

Nutz also die Gelegenheit und prüf mit Hilfe des Mieten-und-Kaufen-Rechners, wie viel Geld Du monatlich zur Seite legen müsstest, um finanziell mit der Kauf-Variante mitzuhalten.

Abgesehen von dieser Voraussetzung ist mieten tendenziell besser als kaufen, wenn Du von vornherein mit niedrigen Mietkosten startest und Deine Kosten nur mäßig steigen. Außerdem läuft es für Dich besser, wenn sich die Rechengrößen des Käufers schlecht entwickeln.

Spiegelbildlich ist kaufen besser als mieten, wenn die Käufer-Kosten und die Wertentwicklung zu Gunsten der Kauf-Variante laufen. 

Wenn Du mietest, läuft es unter den folgenden Rahmenbedingungen gut für Dich:

• niedrige Ausgangsmiete
  
  Wenn Du Deine Wohnung aktuell günstig gemietet hast, startest Du den Vergleich mit niedrigen Wohnkosten. Im Vergleich zu den Ausgaben bei einem Kauf kannst Du dann viel Geld zurücklegen. 
  
  Diese Situation ist etwa denkbar, wenn Du eine Genossenschaftswohnung mietest oder einen privaten Vermieter hast, dem es weniger um seine Mieteinnahmen geht, sondern vielleicht um den Erhalt der Wohnung und ein langfristiges Mietverhältnis.
• mäßige Mietsteigerungen
  
  Steigt Deine Miete über die Jahre nur mäßig und hast Du keine plötzlichen Mietsprünge, etwa aufgrund eines Umzugs, dann kannst Du über die Laufzeit vergleichsweise viel Geld investieren. Auch das hilft Dir beim Vermögensaufbau.
• hohe Rendite bei der Geldanlage
  
  Da Du als Mieter Dein Vermögen mit Sparanlagen, Aktien und Anleihen aufbaust, profitierst Du davon, wenn sich diese Anlagen gut entwickeln. Die höchste Rendite kannst Du unseren Analysen nach erwarten, wenn Du für den monatlichen Anlagebetrag einen ETF-Sparplan nutzt.
• schwache Wertsteigerung der Immobilie
  
  Da der Käufer sein Geld in das Haus oder die Wohnung steckt, wächst sein Vermögen langsamer, je weniger die Immobilienpreise steigen. Auch steigender Erhaltungsaufwand ist Gift für den Käufer. Die monatlichen Gesamtkosten steigen, das eingesetzte Geld erhöht aber nicht das Immobilien-Vermögen. Im Gegensatz dazu kannst Du als Mieter dann mehr Geld anlegen: Dein Vermögen steigt.
• zu hoher Kaufpreis
  
  Ein hoher Kaufpreis führt dazu, dass Du in der Kauf-Variante einen hohen Kredit aufnehmen muss. Dadurch steigt im Vergleich zu einem niedrigeren Kaufpreis auch die Bankrate. Als Mieter kannst Du dann mehr Geld zur Seite legen.
• hohe Bauzinsen
  
  Auch durch hohe Hypothekenzinsen steigt die Rate an die Bank, und damit steigen die Wohnkosten für den Käufer. Als Mieter hast Du dann zwar auch wieder höhere Ausgaben, kannst aber mehr Geld anlegen.

Wie die Übersicht zeigt, hängt das Ergebnis des Vergleichs stark von der Ausgangslage ab. Danach kommt es darauf an, wie sich die Kosten über die folgenden Jahre entwickeln. Bei den Kosten hast Du es mit einem negativen Zinseszins-Effekt zu tun: Der Kostenanstieg des Vorjahres steigt im aktuellen Jahr mit an. 

Tipp zum Mieten oder Kaufen: Ein Verkauf nach wenigen Jahren ist meist ein Verlustgeschäft. Wenn Du Dich trennst, arbeitslos wirst oder krank, kann es dazu kommen, dass Du die Immobilie kurzfristig verkaufen musst. Aber auch bei einer erfreulichen Entwicklung, wie einem Jobwechsel in eine andere Stadt, verkaufst Du Deine Immobilie vielleicht nach wenigen Jahren. 

Es ist dann schwer, die Nebenkosten wieder reinzuholen, und die Bank verlangt für den vorzeitigen Ausstieg aus dem Baukredit eine Entschädigung. Entscheide Dich also nur für einen Kauf, wenn Dein Umfeld stabil ist und Du in den nächsten zehn bis 15 Jahren voraussichtlich in der Immobilie bleibst. In unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner kannst Du gut ablesen, ab welchem Zeitpunkt die Kauf-Variante vorteilhaft ist.

Wenn Du Deine Wohnung mietest, aber immer mal wieder über einen Kauf nachdenkst, ist also gerade die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten für Dich interessant. Deshalb werfen wir nun einen Blick darauf.

Langfristig hängen die Preise für Wohnungen vor allem davon ab, wie sich Angebot und Nachfrage entwickeln.

Kaufpreise und Mieten dürften unserer Einschätzung nach in den nächsten Jahren weiter steigen. Wobei die Kaufpreise stärker wachsen werden als die Mieten. Denn Kaufpreise können relativ frei verhandelt werden. Der Mietermarkt friert bei hoher Nachfrage eher ein. Gleichzeitig wird es absehbar schwer bleiben, eine Mietwohnung zu finden, wenn Du doch einmal umziehen musst. 

Je länger der Zeitraum, für den Du die Frage von Mieten oder Kaufen berechnen möchtest, umso schwieriger ist es, solche Entwicklungen vorauszusehen. Das spricht dafür, sich bei dieser wichtigen Lebensentscheidung nicht allein auf Zahlen zu verlassen, sondern genau zu überlegen, welcher Wohntyp für Dich passender ist.

Die wichtigsten Aspekte findest Du im folgenden Abschnitt.

Mindestens ebenso sehr, wie auf das Geld zu schauen, solltest Du grundsätzlich abwägen, ob Du Dich in den nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümerin oder als Mieter siehst. Dabei sind unter anderem Aspekte wie Flexibilität und Kontrolle entscheidend.

Nachfolgend findest Du eine Übersicht mit den wichtigsten Aspekten:

Mieten oder Kaufen im Vergleich

Die Entscheidung über Mieten oder Kaufen ist also ein gutes Stück weit eine Typ-Frage. Du solltest genau überlegen, was besser zu Dir und Deinen Plänen passt. Hast Du einen Partner oder eine Partnerin an Deiner Seite, solltet Ihr Euch gut abstimmen, bevor Ihr Euch auf den Weg macht. Bei dieser Entscheidung setzen die Finanzen den Rahmen oder leiten Euch mit der Aussicht, dass Ihr beim Mieten oder beim Kaufen ein höheres Vermögen erzielen könnt.

Entscheidest Du Dich für die Mietervariante, solltest Du Dich im nächsten Schritt mit einer vernünftigen Geldanlage beschäftigen. Einen einfachen Einstieg ins Thema mit vielen hilfreichen Tipps haben wir Dir im Ratgeber zur Geldanlage aufgeschrieben. 

Entscheidest Du Dich für den Kauf oder Bau einer Immobilie, kommst Du mit den folgenden drei Schritten gut voran.

Klär Dein Budget

In unserem Mieten-Kaufen-Rechner wählst Du Dir den passenden Kaufpreis selbst aus. Wenn Du noch keine Vorstellung davon hast, welchen Kaufpreis Du Dir überhaupt leisten kannst, solltest Du als Erstes Dein Budget klären. Nutz dafür unseren Budgetrechner.

Schau Dich auf den Immobilienportalen um 

Du solltest auf einem der gängigen Immobilienportale schauen, welche Häuser und Wohnungen zu Deinem errechneten Kaufpreis angeboten werden. Achte dabei darauf, dass der Angebotspreis nicht unbedingt auch der spätere Kaufpreis ist. Häufig kannst Du noch über den Kaufpreis verhandeln. Für die Suche bedeutet das: Gib ruhig einen Kaufpreis ein, der fünf oder zehn Prozent über Deinem maximalen Kaufpreis liegt. Und vergiss nicht, dass zu Deinem Budget neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten gehören. Dazu ein Beispiel: Mit Hilfe des Finanztip-Budgetrechners hast Du Dir eine Obergrenze von 440.000 Euro für den Hauskauf gesetzt. Davon sind zehn Prozent Nebenkosten, also 40.000 Euro. Das Haus darf also maximal 400.000 Euro kosten. Allerdings ist das der maximale Kaufpreis; bei der Suche nach passenden Angeboten auf den Portalen kannst Du ruhig noch etwas höher gehen. So stellst Du sicher, dass Du alle interessanten Objekte auch wirklich zu Gesicht bekommst. Allerdings darf Dein Kaufangebot bei den Verhandlungen eben nicht über Deine Grenze hinausgehen.

Sobald Du passende Immobilien gefunden hast, solltest Du Dich mit der Baufinanzierung beschäftigen.

Sichere Dir die Finanzierung

Dein nächster Schritt ist dann ein Beratungsgespräch beim Kreditvermittler oder mit der Bank. Mit einigen Angaben zu Deinem Einkommen und Vermögen kann die Bank dann entscheiden, ob sie das Risiko der Finanzierung tragen möchte. In Regionen mit hoher Nachfrage solltest Du die Bank direkt um eine Finanzierungszusage bitten. So kannst Du dem Verkäufer zeigen, dass Du die Finanzierung voraussichtlich bekommst.

Was Dir die Bank am Ende anbietet, hängt von den aktuellen Bauzinsen, von Deiner finanziellen Situation und der Bewertung der Immobilie ab. Es ist also sehr wichtig, unterschiedliche Angebote zu vergleichen. Für ein erstes Finanzierungsgespräch mit einem umfassenden Zinsvergleich nutzt Du am besten einen Baukreditvermittler.

Um es Dir einfacher zu machen, haben wir Baukreditvermittler für Dich getestet und können folgende empfehlen: