Anschlussfinanzierung Zinsbindung endet? So finanzierst Du clever weiter

In diesem Ratgeber erfährst Du, wie Du eine Anschlussfinanzierung für Deinen Baukredit findest. Möchtest Du dagegen einen Ratenkredit umschulden, hilft Dir unser Ratgeber Ratenkredit umschulden weiter.

Die Zinsen für die Anschlussfinanzierung kannst Du aus den aktuellen Bauzinsen ableiten. Der Zinssatz hängt von der Höhe der Restschuld im Vergleich zum Wert der Immobilie ab, also der Beleihung.

Welche Konditionen Du bei der Anschlussfinanzierung konkret erreichen kannst, erfährst Du, wenn Du Deinen Fall mit einer Bank oder einem Kreditvermittler besprichst.

Allerdings solltest Du auch nicht in Zeitnot geraten. Wenn das Ende Deiner Zinsbindung näher rückt, solltest Du Dich um die Fortsetzung Deines Immobiliendarlehens kümmern.

Hast Du Deine auslaufende Finanzierung in den letzten zehn Jahren abgeschlossen, so wird der Zinssatz für Deine Anschlussfinanzierung meistens höher sein als der alte. Das Zinsniveau ist aktuell höher als 2015 bis 2022.

Die neue Zinsvereinbarung ist nötig, weil die Zinsbindung bei den meisten Baukrediten kürzer ist als die errechnete Zeit bis zur letzten Rate, also die Laufzeit. 

Wie lang ist die Laufzeit Deines Vertrags? 

Ein typischer Baukredit mit fester Monatsrate hat keine feste Laufzeit: Er läuft so lange, bis Du ihn vollständig zurückgezahlt hast.

Allerdings gibt es eine voraussichtliche Laufzeit. Sie ergibt sich aus der vereinbarten Monatsrate und den darin enthaltenen Zins- und Tilgungssätzen. Im Darlehensvertrag findest Du, bis zu welchem Datum Du das Darlehen voraussichtlich abbezahlt hast.

Allerdings ändern sich die Konditionen des Vertrags während der Laufzeit, und das liegt im Wesentlichen an der Zinsbindung.

Wie lang ist die Zinsbindung Deines Vertrags? 

Im Darlehensvertrag findest Du bei mit dem Zinssatz eine Angabe dazu, wie lange der Sollzins „gebunden“ ist.

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz bei Abschluss des Vertrags festgeschrieben wird. Typische Zinsbindungen sind zum Beispiel fünf, zehn oder 15 Jahre.

Im Vertrag wird aber regelmäßig keine Jahreszahl genannt, sondern eine Frist, bis zu der der Sollzins festgeschrieben ist. Zu dieser Frist benötigst Du also die Anschlussfinanzierung.

Warum sind Sondertilgungen wichtig? 

Sondertilgungen verringern den Betrag, den Du der Bank noch schuldest. Wenn Du also Sondertilgungen leistest und gleichzeitig die feste Monatsrate weiterzahlst, verringert sich die Laufzeit.

Wie oft benötigst Du eine Anschlussfinanzierung? 

Während der Laufzeit Deines Immobiliendarlehens benötigst Du etwa ein- bis dreimal eine Anschlussfinanzierung.

Welche Zahl für Dich genau zutrifft, hängt im Wesentlichen von der Zinsbindung ab, für die Du Dich jeweils entscheidest.

Den besten Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung triffst Du dann, wenn es bis zum Ende der Deiner Zinsbindung keine niedrigeren Bauzinsen mehr gibt.

Ein Beispiel: Deine Zinsbindung läuft zum 1. Januar 2027 aus. Du benötigst also spätestens zu diesem Datum eine Anschlussfinanzierung. Ideal wäre es, zwischen heute und dem genannten Datum am Punkt mit den niedrigsten Bauzinsen eine neue Zinskondition zu vereinbaren.

Das Beispiel zeigt aber auch: In der Regel wirst Du diesen idealen Zeitpunkt nicht treffen. Handeln solltest Du allerdings, wenn die allgemeine Zinsprognose von steigenden Zinsen ausgeht. Das war zuletzt in der ersten Jahreshälfte 2022 der Fall. Tatsächlich sind die Bauzinsen damals sprunghaft gestiegen.

Es gibt aber verschiedene Zeitpunkte, an denen es sinnvoll ist, auf die Anschlussfinanzierung zu schauen.

Bleibst Du bei Deiner alten Bank, schließt Du einfach eine neue Zinsvereinbarung. In der Sprache der Banken heißt dieses Vorgehen Prolongation.

Grundsätzlich ist Deine Bank verpflichtet, Dich spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung darüber zu informieren, ob sie eine neue Vereinbarung mit Dir treffen möchte (§ 493 Abs. 1 BGB). Ist dies der Fall, schickt Dir die Bank ein Angebot über die neue Zinskondition, meist mit verschiedenen Varianten. 

Die bisher finanzierende Bank führt meist die Sollzinsen und die effektiven Jahreszinsen für unterschiedliche Zinsbindungsfristen auf – und nennt eine kurz gehaltene Frist für die Annahme des Angebots. Auf diese Weise entsteht ein gewisser Zeitdruck. 

Wenn Du die neue Zinsvereinbarung unterschreibst und zurückschickst, hast Du die Anschlussfinanzierung direkt geregelt. Möglicherweise zahlst Du dann aber zu hohe Zinsen.

Welche Vor- und Nachteile hat der Verbleib bei der bisherigen Bank?

Wenn Du bei der alten Bank bleibst, hat dies einige Vorteile:

• Die Bank kennt Dich bereits und hat alle Unterlagen. Meistens verlangt die alte Bank keine weiteren Unterlagen, bevor Sie den Kredit verlängert. Ihr habt also beide weniger Bearbeitungsaufwand als bei der Erstfinanzierung.
• Die Bank kann Dein Zahlungsverhalten gut einschätzen, denn Du hast über Jahre gezeigt, dass Du die Raten pünktlich bezahlst. Unter Umständen wirkt sich das positiv auf die neue Zinskondition aus.

Allerdings hat es auch mindestens einen großen Nachteil, wenn Du Dich auf die alte Bank verlässt:

• Du kannst kaum einschätzen, ob die Bank Dir ein günstiges Angebot macht. Die angebotene Zinskondition kann gut sein, oder aber deutlich zu teuer.

Spätestens, wenn Dir das Angebot der bisherigen Bank vorliegt, solltest Du also die aktuellen Konditionen von Immobilienkrediten vergleichen.

Wenn Du zu einer neuen Bank gehst, spricht man von einer Umschuldung der Baufinanzierung. 

Damit die Umschuldung der Baufinanzierung reibungslos funktioniert, reichst Du zunächst aktuelle Unterlagen zum Objekt und zu Deiner persönlichen finanziellen Situation beim Baufinanzierungsvermittler ein. An dieser Stelle musst Du also etwas Zeit investieren. 

Der Rest ist dann Routine: Der Vermittler erledigt die Vorprüfung der Unterlagen und reicht diese dann in Absprache mit Dir bei der Bank mit dem günstigsten Zinssatz ein. Ergeben sich keine Nachfragen, so liegt die Darlehenszusage innerhalb weniger Tage vor, und Du kannst den neuen Darlehensvertrag unterschreiben.

Anschließend nimmt die neue Bank Kontakt mit Deiner bisherigen Bank auf und informiert sie darüber, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung abgelöst wird. 

Am Tag der Umschuldung der Baufinanzierung überweist die neue Bank den offenen Darlehensbetrag an Deine bisherige Bank und übernimmt eine noch bestehende Grundschuld. Ab diesem Zeitpunkt läuft Deine Baufinanzierung über die neue Bank.

Welche Kosten entstehen bei der Umschuldung?

Weder die bisherige noch die neue Bank verlangen für diesen Wechsel Gebühren. Kosten entstehen nur für die Grundschuldabtretung: Im Grundbuch tritt die neue Bank an die Stelle der alten. Dafür stellt das Grundbuchamt je nach Höhe der Grundschuld etwa 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags in Rechnung: für eine Grundschuld von 100.000 Euro also gerade einmal 200 Euro.

Die Kosten für ein solches Umschulden betragen also meist nur einen Bruchteil der Ersparnis, die Du durch den günstigeren Zinssatz erreichst.

Welche Rolle spielt Deine Kreditwürdigkeit?

Die Möglichkeit, Deinen Baukredit zu einer anderen Bank umzuschulden, hast Du nur dann, wenn die neue Bank nach der Prüfung Deiner Unterlagen zu dem Ergebnis kommt, dass Du die Monatsrate langfristig aufbringen kannst.

Diese Prüfung Deiner Kreditwürdigkeit ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 505a BGB). 

Ist Dein Einkommen dagegen gesunken oder verteilt sich das vorhandene Einkommen auf eine größere Anzahl von Personen, kann es sein, dass Du bei der Anschlussfinanzierung gar keine große Auswahl hast.

Ob es mit der Umschuldung zu einer neuen Bank voraussichtlich klappt oder nicht, kann der Kreditvermittler für Dich prüfen. 

Wird es zu knapp, musst Du wohl oder übel bei der alten Bank bleiben – denn die prüft bei einer Anschlussfinanzierung die Kreditwürdigkeit meist nicht ein weiteres Mal. Außerdem hast Du bei dieser Bank bereits gezeigt, dass Du die Raten für den Kredit zuverlässig aufbringst.

Verlass Dich nicht darauf, dass das Angebot der alten Bank konkurrenzfähig ist, sondern nutze den Wettbewerb unter den verschiedenen Bank. Bei einer Anschlussfinanzierung hast Du bereits gezeigt, dass Du die bisherige Rate über viele Jahre aufbringen kannst. Somit bis Du für viele Banken ein attraktiver Kunde.

Verschaff Dir also mithilfe eines oder mehrerer Baufinanzierungsvermittler einen aktuellen Marktüberblick.

Lege die Angebote, die Du bei diesem Schritt erhältst, Deiner finanzierenden Bank vor. Geht sie bei diesem Zinsatz mit, kannst Du eine neue Zinsvereinbarung schließen. Ansonsten schuldest Du Deinen Baukredit zu einer anderen Bank um.

Wir empfehlen eine Beratung und einen Zinsvergleich bei einem der folgenden Kreditvermittler.

Bei der Anschlussfinanzierung kannst Du ähnlich sparen wie bei der Erstfinanzierung: Du versuchst, im aktuellen Zinsumfeld einen möglichst guten Zinssatz zu finden. Der Unterschied zwischen dem schlechtesten und dem besten Angebot, das Du finden kannst, ist Dein Sparpotenzial. Du solltest also versuchen, einen möglichst günstigen Zinssatz zu finden.

Ein Beispiel: Du begibst Dich im Herbst 2025 auf die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung. Deine Erstfinanzierung liegt knapp zehn Jahre zurück. Die Restschuld beträgt 300.000 Euro. 

• Deine Hausbank bietet Dir eine Kondition von 3,8 Prozent für weitere zehn Jahre an.
• Du gehst zu einem der von Finanztip empfohlenen Vermittler und erhältst dort ein Angebot mit gleicher Zinsbindung von 3,5 Prozent pro Jahr. 

Entscheidest Du Dich für das niedrigere Angebot, sparst Du bist zum Ende der zehn Jahre insgesamt 9.506 Euro.

Einsparpotenzial bei Anschlussfinanzierung mit günstigem Zins

Restschuld: 300.000 Euro, Finanztip-Berechnung (Stand: 12. August 2025)

Eine solche Verbesserung des Angebotszinses um 0,3 Prozentpunkte dürfte mit einem Zinsvergleich problemlos zu erzielen sein. Ist der Zinsunterschied größer, liegen die Einsparungen sogar noch höher.

Am besten bereitest Du Dich auf die Anschlussfinanzierung vor, indem Du zunächst einen kurzen Blick auf die eigene Lebenssituation wirfst und einen neuen Kassensturz vornimmst.

Diese Fragen helfen Dir dabei:

• Hast Du neben dem Baukredit noch Geld angespart? Oder bekommst Du bis zum Ende der Zinsbindung noch eine größere Summe, zum Beispiel als Erbschaft oder Schenkung?
• Haben sich Deine Einnahmen oder Ausgaben geändert, zum Beispiel, weil Du Nachwuchs bekommen oder den Job gewechselt hast?
• Erwartest Du in absehbarer Zeit Veränderungen bei der Arbeit oder Familie, die Einfluss auf Deine finanzielle Situation haben?

Außerdem ist es wichtig, den Zustand Deiner Immobilie unter die Lupe zu nehmen. Stell Dir folgende Fragen:

• Stehen größere Modernisierungen an, für die Du zusätzliches Kapital brauchst? Was werden die Maßnahmen ungefähr kosten?
• Sollen An- oder Umbauten an Deiner Immobilie durchgeführt werden? Oder möchtest Du zum Beispiel das Dachgeschoss ausbauen?
• Willst Du Dir noch zusätzliche Wohnträume erfüllen, zum Beispiel eine Sauna einbauen, für die bei der Erstfinanzierung kein finanzieller Spielraum vorhanden war?

Bei der Anschlussfinanzierung musst Du im Wesentlichen drei Fragen beantworten:

• Wie hoch soll die neue Kreditsumme sein?
• Wie hoch soll die neue Monatsrate sein?
• Wie lang möchtest Du die neue Kondition festschreiben?

Bei jeder dieser Checklisten-Fragen hat Finanztip einige Hinweise für Dich.

Wie hoch soll die neue Kreditsumme sein? 

Die neue Kreditsumme kann höher oder niedriger als die aktuelle Restschuld sein. Grundsätzlich ist die Anschlussfinanzierung eine gute Gelegenheit, den offenen Geldbetrag zu verringern, denn anders als bei einer vorzeitigen Kündigung wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Rein rechtlich ergibt sich diese Möglichkeit aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 489 Abs. 1 BGB). Demnach kannst Du den Darlehensvertrag zum Ende der Zinsbindung mit einer Frist von einem Monat kündigen.

Wie verringerst Du die Kreditsumme? 

Geld, das Du in der Zwischenzeit angespart oder etwa geerbt hast, kannst Du also der Bank auf den Tisch legen und damit die Kreditsumme für den nächsten Abschnitt der Finanzierung verringern. Das bedeutet: Du sparst ordentlich Zinsen.

In der Praxis kannst Du dies mit Deiner bisherigen Bank besprechen, wenn diese sich mit der neuen Zinsvereinbarung bei Dir meldet. Dann ist es in der Regel kein Problem, zusätzliche Zahlungen bei der Anschlussfinanzierung zu berücksichtigen.

Gehst Du dagegen zu einer neuen Bank, beantragst Du dort einen entsprechend niedrigeren Kreditbetrag, der den alten Kredit ablösen soll. Den Unterschied zur alten Kreditschuld überweist Du dann selbst an die alte Bank.

Wie erhöhst Du die Kreditsumme? 

Benötigst Du zusätzliches Geld, etwa für eine energetische Sanierung, kannst du dies mit der Anschlussfinanzierung beantragen. 

Geht der gesamte Darlehensbetrag dabei nicht über die ursprüngliche Kreditsumme der Erstfinanzierung hinaus, so wird die Bank keine zusätzliche Absicherung im Grundbuch eintragen, sondern sich mit der bisherigen Grundschuld zufriedengeben.

Zur Prüfung Deines zusätzlichen Kreditwunsches wird sie jedoch Unterlagen zu dem Vorhaben benötigen.

Wie hoch soll die neue Monatsrate sein? 

Am einfachsten ist es sicherlich, wenn Du Deine bisherige Bankrate beibehältst. Du hast schließlich in den vergangenen Jahren gezeigt, dass diese Rate für Dich tragbar ist.

Allerdings ist die Anschlussfinanzierung auch eine gute Gelegenheit, die Monatsrate neu einzustellen. Das ist immer dann sinnvoll, wenn sich Deine Einnahmen und Ausgaben geändert haben. 

Wie kannst Du die Monatsrate verringern? 

Es kann sein, dass die alte Monatsrate für Deine aktuelle finanzielle Situation zu hoch ist. Mach dann einen Vorschlag für eine niedrigere Monatsrate. Die Bank wird Dir dann sagen, ob sie diesen Vorschlag akzeptieren kann. Sie achtet dabei darauf, dass Du den Kredit in einer vertretbaren Zeit zurückzahlst.

Wie kannst Du die Monatsrate erhöhen? 

Mit einer höheren Monatsrate zahlst Du den Baukredit schneller zurück – immer vorausgesetzt, die Zinsen sind nicht gestiegen. Dann solltest Du mit der Bank darüber sprechen und die Rate anpassen.

Wie lange möchtest Du die neue Kondition festschreiben? 

Es kann passieren, dass sich Deine Lebensumstände absehbar verändern, etwa weil Du voraussichtlich in eine andere Stadt ziehst. Dann kann es sinnvoll sein, eine eher kurze Zinsbindung (zum Beispiel fünf Jahre) zu wählen, damit Du keine hohe Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen musst, wenn Du Dein Haus verkaufst.

Vielleicht rechnest Du aber auch mit steigenden Zinsen und möchtest Dir die niedrigen Zinsen sichern. In diesem Fall solltest Du eher eine lange Zinsbindung wählen. Es lohnt sich immer, die verschiedenen Möglichkeiten abzuwägen.

Insgesamt ist es ratsam, die neue Finanzierung so einzustellen, dass Du spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei bist.

Auch bei einem Bausparvertrag kannst Du die Zinsentwicklung nutzen und selbst eine Anschlussfinanzierung auf den Weg bringen. Im Vergleich zu den festgeschriebenen Konditionen kannst Du so ein niedrigeres Zinsniveau erreichen.

Das gilt immer dann, wenn Du die Sparphase des Bausparvertrags bereits beendet hast.