Das Wichtigste in Kürze
So gehst Du vor
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Viele Menschen denken über einen Hauskauf nach, entweder um selbst in das Haus einzuziehen oder um es zu vermieten. Mit unserer Checkliste Hauskauf kommst Du einfach ans Ziel.
Beim Hauskauf solltest Du auf die Lage, den Zustand der Immobilie und die Finanzierung achten.
Die Lage bestimmt maßgeblich den Wert und die Lebensqualität. Der Zustand der Immobilie beeinflusst die Renovierungskosten. Eine solide Finanzierung ist entscheidend, damit Du Dich nicht finanziell übernimmst.
Der Kauf eines Hauses beginnt mit der Suche und endet mit der Schlüsselübergabe.
Zuerst suchst Du nach passenden Objekten; parallel klärst Du schon mal die Eckdaten der Finanzierung. Nach der Besichtigung und Preisverhandlung wird der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben. Abschließend zahlst Du den Kaufpreis und der Verkäufer übergibt Dir das Haus.
Nach der Einigung mit dem Verkäufer hast Du die finanzierende Bank und den Notar an Deiner Seite. Deshalb hier nur eine kurze Checkliste, was nach der Einigung mit dem Verkäufer passiert:
Wichtigstes Dokument ist also der Kaufvertrag. Du hast genügend Zeit, um den Vertrag zu lesen und alle offenen Fragen mit dem Notar zu besprechen: Mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin muss Dir der Entwurf vorliegen (§ 17 BeurkG).
Der Kaufvertrag wird in mehreren, klar abgegrenzten Schritten vollzogen:
Komplett ist das Geschäft jedoch erst, wenn Dein Name – und der Deines Partners oder Deiner Partnerin, wenn Ihr gemeinsam kauft – auch im Grundbuch steht. Denn erst, wenn der Käufer auch im Grundbuch eingetragen ist, ist er auch Eigentümer des Hauses.
Damit Du nicht auf dem Darlehenskredit sitzen bleibst, solltest Du den Notartermin und den Termin zur Unterzeichnung des Darlehensvertrags gut aufeinander abstimmen. Zwischen beiden Terminen sollten nicht mehr als zwei Wochen liegen. So hast Du nämlich noch die Möglichkeit, den Darlehensvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist von 14 Tagen zu widerrufen.
Die Verträge zeitlich aufeinander abzustimmen, ist eine Vorsichtsmaßnahme, denn ein Notartermin kann immer platzen, etwa, wenn der Verkäufer kurzfristig schwer erkrankt und den Termin nicht wahrnehmen kann.
Die Übergabe des Hauses erfolgt nach der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.
Bei der Übergabe erhältst Du vom Verkäufer alle Schlüssel und relevanten Dokumente. Was genau übergeben wurde, haltet Ihr in einem Übergabeprotokoll fest.
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und sorgt für die rechtliche Sicherheit.
Er erklärt die Vertragsinhalte und stellt sicher, dass beide Parteien den Vertrag verstehen. Der Notar ist neutral und vertritt keine Partei. Du solltest also nicht zögern, ihm alle Fragen zu stellen, die Du zum Kaufvertrag und zu dessen Umsetzung hast.
Neue Heizung, Dämmung oder Fenster: In unserem Ratgeber-Buch findest Du alle Grundlagen zur energetischen Sanierung. Mit hilfreichen Checklisten und den besten Tipps der Experten.
Wichtige finanzielle Aspekte sind Dein Budget, der Kaufpreis mit den Nebenkosten und die Finanzierung. Alles drei Aspekte solltest Du sorgfältig planen.
Bei der Budgetplanung hilft Dir der Finanztip-Hypothekenrechner. Der Rechner liefert Dir Antworten auf die Fragen „Wie hoch darf mein Hypothekendarlehen ausfallen?“ und „Wie viel darf die Immobilie kosten?“.
Denke auch an die Umzugs- und Renovierungskosten und – sofern Du Dich für eine gebrauchte Immobilie entscheidest – an die Modernisierungskosten.
Du kannst beim Kaufpreis verhandeln, indem Du auf finanzielle Beschränkungen verweist. Hilfreich sind etwa die folgenden Hinweise:
Achte stets darauf, dass Du das Haus nicht schlecht redest: Die alten Eigentümer haben wahrscheinlich viel Zeit damit verbracht, einzelne Elemente auszusuchen und einzubauen.
Voraussetzung für Verhandlung ist immer, dass es nur geringen Wettbewerb um das Haus gibt. Um diese Frage einschätzen zu können, solltest Du den Immobilienmarkt in Deiner Region über einige Wochen oder Monate beobachten.
Außerdem kannst Du bei der Besichtigung fragen, ob es weitere Interessenten gibt.
Um eine günstige Finanzierung zu erhalten, solltest Du unbedingt mehrere Angebote miteinander vergleichen. Denn: Je günstiger die Baufinanzierung, umso weniger Zinsen zahlst Du. Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Finanzierungskonzept liegt oft bei mehreren Tausend Euro.
Der Finanztip-Tilgungsrechner verrät Dir auch, wie Deine Finanzierung aus einem zukünftigen Tilgungsplan aussehen könnte.
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Vermittler von Baufinanzierungen führen Angebote von mehreren Hundert Banken, Versicherungen und Bausparkassen – eine große Hilfe bei der Suche nach der günstigsten Baufinanzierung.
Finanztip hat sich ausgiebig mit Baufinanzierungsvermittlern befasst. Empfehlenswert sind:
Wenn Du Angebote einholst, achte darauf, dass Laufzeit und Zinsen der Baufinanzierung zu Deinen persönlichen Lebensumständen passen. Üblicherweise wird ein Immobilienkredit als Annuitätendarlehen gestaltet, mit einer festen monatlichen Zahlungsrate im Rahmen der Zinsbindungsfrist. Ob ein Annuitätendarlehen für Dich das Richtige ist oder ob Du mit einem anderen Finanzierungsmodell bessergestellt bist, erfährst Du von Deinem Kreditvermittler oder einem Bankberater.
Worauf Du bei der Baufinanzierung weiterhin achten solltest, wie viel Eigenkapital Du mitbringen solltest und welche weiteren Finanzierungskonzepte es gibt, erfährst Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung.
Um Dein Traumhaus zu finden, solltest Du Dir genügend Zeit nehmen. Im besten Fall beobachtest Du den Immobilienmarkt für ein paar Monate. So bekommst Du allmählich ein Gespür für die Preise in Deiner Region.
Hier sind die einzelnen Punkte Deiner Checkliste:
Erste Anlaufstellen für Deine Immobiliensuche sind Portale wie Immobilienscout24, Immowelt oder Immonet. Auch auf Ebay-Kleinanzeigen findest Du mittlerweile viele Angebote.
Ein weiterer Weg sind Zeitungsannoncen. Gerade ältere Verkäufer nutzen immer noch Anzeigenblätter, um ihre Häuser anzubieten.
Es schadet nicht, wenn Du einfach mal in Deinem Freundeskreis nachfragst oder Bekannte und Arbeitskollegen bittest, sich umzuhören.
Auch ungewöhnliche Wege führen zum Erfolg – Baumärkte und Discounter haben im Eingangsbereich häufig „Ich suche/biete“-Tafeln.
Auffällig gestaltete Handzettel, die Du in der Wunschgegend verteilst, sind ein weiterer Weg, Verkäufer zu finden. Beschreibe die wichtigsten Eckdaten zum Traumhaus und gib Deinem Gesuch eine persönliche Note – so erhöhst Du Deine Erfolgsaussichten.
Einen Makler für die Suche einzuschalten, kann sich lohnen. Er sollte aber zwei Voraussetzungen erfüllen:
Die Größe des Unternehmens ist wichtig: Je größer das Maklerunternehmen, desto mehr Immobilien bietet der Makler zeitgleich an, und umso größer ist der Umschlag an Angeboten. Prüfe also, wer die wichtigsten und bekanntesten Makler in Deiner Region sind.
Registrierst Du Dich bei diesem Maklerunternehmen als Interessent, hast Du die Chance, Angebote schneller zu erhalten oder auch Angebote zu sehen, die gar nicht auf den Immobilienportalen landen, etwa, weil der Verkäufer einen diskreten Verkauf wünscht.
Vermeide aber, einen reinen Suchmakler zu beauftragen. Du riskierst mit diesem Schritt, doppelt zu bezahlen: einerseits für Deinen eigenen Suchmakler, und andererseits für den Makler, der das Haus im Auftrag des Verkäufers anbietet.
Der wohl aufregendste Punkt auf der Checkliste Hauskauf ist die Besichtigung. Exposés, Fotos und Beschreibungen in Immobilienanzeigen dienen zwar als erster Anhaltspunkt und erleichtern es Dir, eine Vorauswahl zu treffen. Eine Besichtigung ersetzen sie nicht.
In unserer Checkliste Hauskauf findest Du alle wichtigen Punkte zur Hausbesichtigung stichwortartig und zum Abhaken für Dich zusammengefasst.
Nimm zur Besichtigung Hilfsmittel wie Block, Stift, Zollstock oder Maßband mit. Wichtig ist auch eine Kamera, separat oder auf dem Smartphone. Fotos stützen die Erinnerung und helfen Dir später, die richtige Entscheidung zu treffen.
Lege die Besichtigung so, dass Du Tageslicht hast. Haus und Umgebung können so viel besser auf Dich wirken, und offensichtliche Mängel erkennst Du so eher.
In der Regel solltest Du es nicht bei nur einem Besichtigungstermin belassen.
Vor allem Bestandsimmobilien gehören gründlich auf Schwachstellen untersucht. Dazu sind meist mehrere Besichtigungstermine nötig.
Für Laien ist es fast unmöglich, Substanzschäden wie Schimmel, Hausschwamm oder Schädlingsbefall zu erkennen.
Hast Du ernsthaftes Interesse an einem Haus, ist es deshalb ratsam, zu einem Besichtigungstermin eine Expertin mitzunehmen.
Hilfreich ist es, wenn Du in Deinem Freundes- oder Bekanntenkreis einen Ingenieur oder eine Architektin hast. Oder Du gehst auf Nummer sicher und beauftragst einen Gutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens.
Wie teuer es ist, zur Besichtigung einen Gutachter oder Sachverständigen mitzunehmen, hängt vor allem von dessen Aufwand ab. Sogenannte Kurzgutachten bekommst Du nach unseren Recherchen für rund 500 Euro. Reguläre Gutachten sind ausführlicher, kosten aber deutlich mehr.
Ein qualifiziertes Wertgutachten benötigst Du für die reine Einschätzung der Bausubstanz in der Regel nicht. Ein solches Gutachten kostet bei einem Objekt mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro etwa 3.000 Euro inklusive Mehrwertsteuer. Das ergibt sich aus der Honorarrichtlinie des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. (BVS).
Allerdings handelt es sich hierbei nur um eine Richtlinie, an die sich öffentlich bestellte und Privatgutachter halten können, aber nicht müssen. Grundsätzlich sind Honorare für Wertermittlungsgutachten frei verhandelbar und können demzufolge auch höher oder niedriger ausfallen.
Zur umfassenden Besichtigung einer Immobilie gehört es auch, Einblick in das Grundbuch oder den Bebauungsplan zu nehmen. Im Grundbuch sind nicht nur alle bisherigen Hausbesitzer eingetragen. Dort findest Du außerdem Informationen über mögliche Alt- und Baulasten und Grundschulden.
Um Einsicht zu erhalten, musst Du jedoch ein sogenanntes berechtigtes Interesse nachweisen. Dafür müssen die Kaufverhandlungen in der Regel schon recht weit fortgeschritten sein. Sofern Du nach der Besichtigung weiterhin ernsthaftes Interesse an der Immobilie hast, solltest Du den Verkäufer also um einen aktuellen Grundbuchauszug bitten.
Ein Blick in den Bebauungsplan verrät Dir, welche Bauvorhaben in Deinem neuen Wohnviertel angedacht sind. Doch Achtung: Um einen Bebauungsplan richtig lesen zu können, brauchst Du etwas Übung.
Lass Dir vom Verkäufer auch immer den Energieausweis des Hauses zeigen. So erfährst Du, mit welchen Energiekosten Du rechnen musst.
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