Aktuelle Bauzinsen Wie viel kostet Baugeld aktuell?

Wo die Bauzinsen aktuell stehen, solltest Du im Bick behalten, egal, ob Du ein Hypothekendarlehen für das neue Eigenheim benötigst oder aktuelle Bauzinsen für eine Anschlussfinanzierung suchst: Mit den besten Bauzinsen, die Du am Markt bekommst, sparst Du im Vergleich zu einer teuren Finanzierung über die Jahre einige Tausend Euro.

Die aktuellen Bauzinsen liegen Ende August 2025 meist zwischen 3,6 und 4,2 Prozent pro Jahr. In den vergangenen Wochen haben sich die Hypothekenzinsen kaum verändert.

Schaut man weiter zurück in die Vergangenheit, so kosten Baukredite aktuell wieder so viel wie im Jahr 2011. Von 2012 bis zum Frühjahr 2022 lagen die Zinsen für Baugeld zum Teil deutlich niedriger. Langfristig gesehen sind Bauzinsen mit einer „3“ vor dem Komma recht günstig; die Bauzinsen sind weit von den historischen Höchstsätzen entfernt.

Bauzinsen aktuell für 5 bis 30 Jahre Zinsbindung

Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, kann bei guter Bonität und regional niedriger liegen, Zinssätze effektiv, Bestzins: 60 % Beleihungsauslauf, Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 29. August 2025)

Die Werte für Hypothekenzinsen sind vorsichtig angesetzt und gelten für einen Beleihungsauslauf von bis zu 80 Prozent. Bei einer höheren Beleihung und bei schlechterer Bonität kann der Zinssatz deutlich höher liegen.

In den vergangenen Wochen haben sich die Bauzinsen kaum verändert. Je nach Beleihung und Zinsbindung zahlst Du für Baugeld aktuell zwischen 3,6 und 4,2 Prozent pro Jahr.

Kurzfristig sind die Bauzinsen seit einigen Wochen also recht stabil. Alle aktuellen Nachrichten (Zölle, Verschuldung, Aussichten für die Konjunktur) sind bereits eingepreist. Sollten sich Politik und Wirtschaft dagegen schlechter entwickeln als bisher absehbar, könnten die Bauzinsen perspektivisch wieder sinken. Ansonsten dürften sich die Hypothekenzinsen in den kommenden Wochen kaum verändern.

Mittel- und langfristig könnte sich der Preis für Baugeld in beide Richtungen entwickeln. Gegen einen langfristigen Zinsanstieg spricht allerdings, dass die Staaten im Euro-Raum dann deutlich mehr Zinsen auf ihre Staatsschulden zahlen müssten.

Seit etwa Oktober 2022 schwanken die Zinssätze für Baugeld in einer Spanne zwischen etwa drei bis über vier Prozent pro Jahr. Anfang März 2025 sprangen die Bauzinsen eher wieder an den oberen Rand dieser Spanne. Es gab einen Anstieg um etwa 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte. Hintergrund war die Ankündigung erhöhter Staatsverschuldung in Deutschland.

Tipp: Wenn Du bereits ein verbindliches Angebot Deiner Bank vorliegen hast, solltest Du vor der Unterschrift noch mal fragen, ob die Zinsen „tagesaktuell noch gesunken“ sind. Ist dies der Fall, holst Du vielleicht noch eine kleine Verbesserung des Zinssatzes heraus. Falls nicht, bleibt es beim zugesagten Zinssatz.

Mit welchen Bauzinsen kannst Du für den Herbst 2025 rechnen?

Im Juni 2025 hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen ein weiteres Mal gesenkt. Bei der Sitzung am 24. Juli 2024 verzichtete der EZB-Rat dann auf eine weitere Zinssenkung.

Im zweiten Halbjahr 2025 könnten die Leitzinsen im Euro-Raum noch weiter sinken. Die EZB hat die Leitzinsen seit der Zinswende im Jahr 2024 insgesamt achtmal gesenkt. Der richtungsgebende Einlagenzinssatz sank jeweils um 0,25 Prozentpunkte. Der Leitzins aktuell bei 2,0 Prozent. 

Ein weiterer Anstieg der Bauzinsen erscheint bei der aktuellen Zinsentwicklung und Zinserwartung dagegen unwahrscheinlich. Die Bauzinsen dürften absehbar weiter zwischen 3 und 4,5 Prozent schwanken, aktuell eher im mittleren Bereich dieser Spanne.

Insgesamt gilt außerdem: Du solltest die Entwicklung der Bauzinsen langfristig richtig einordnen: Die Bauzinsen liegen aktuell wieder auf dem Niveau des 2011. Danach wurde es bis Ende 2021 immer günstiger, Immobilien zu finanzieren. Wie die nachfolgende Grafik zeigt, lagen die Hypothekenzinsen in den frühen 1980er- und 1990er-Jahren zeitweise sogar bei über 10 Prozent pro Jahr.

Hohe Bauzinsen führen tendenziell zu sinkenden Immobilienpreisen. Je höher der aktuelle Bauzins, umso weniger Leute können sich einen bestimmten Kaufpreis leisten. Somit entsteht Preisdruck nach unten. Dies zeigt das folgende Beispiel:

Jens überlegt bereits seit Jahren, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen. Anfang 2022 standen die Bauzinsen bei etwa 1 Prozent. Ein üblicher Tilgungssatz lag bei 3 Prozent. Je 100.000 Euro musste Jens also 4 Prozent der Kreditsumme für den Baukredit aufbringen, also 4.000 Euro im Jahr. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro waren das 20.000 Euro im Jahr oder 1.666 Euro im Monat.

Steht der aktuelle Bauzins bei 4 Prozent und rechnet Jens mit 2 Prozent für die Tilgung, so muss er insgesamt 6 Prozent der Kreditsumme aufbringen, bei 500.000 Euro also 30.000 Euro im Jahr oder 2.500 Euro im Monat. Diese monatliche Rate übersteigt aber sein Budget. Er wird also für einen Kaufpreis von 500.000 Euro nicht mehr kaufen.

So wie Jens ging es in den vergangenen Jahren vielen Menschen: Nach dem Zinsanstieg konnten sie die alten Kaufpreise nicht mehr aufbringen, die Verkäufer der Immobilie mussten ihnen beim Preis entgegenkommen. Das Ergebnis: In vielen Regionen sanken oder stagnierten die Immobilienpreise.

Diese Entwicklung lässt sich auch in Zahlen nachvollziehen. So haben die Immobilienpreise laut Bundesbank seit dem Jahr 2010 deutlich zugelegt. Dies gilt vor allem für sieben deutsche Großstädte, aber inzwischen auch für Landkreise und kreisfreie Städte. Im Jahr 2023 gaben die Preise zum ersten Mal seit Beginn dieser Statistik aber deutlich nach.

Baufinanzierung berechnen

Auch wenn das allgemeine Zinsumfeld für alle Banken gleich ist, gibt es doch große Unterschiede bei den Hypothekenzinsen, die eine bestimmte Bank ihren Kunden im Laufe der Zeit anbietet. Anders gesagt: Eine Bank, die letzte Woche noch die besten Bauzinsen angeboten hat, kann in der Folgewoche schlechte Zinsen haben. Woran liegt das?

Hintergrund bilden die Geschäftspolitik und die Bilanzsituation der Bank: Grundsätzlich schlägt die Bank auf die reinen Finanzierungskosten noch ihre Gewinnspanne auf. Wie hoch dieser Gewinnanteil ausfällt, hängt von der Geschäftspolitik und der Kostensituation ab: Eine Bank, die Baufinanzierungen nutzt, um neue Kunden zu gewinnen, wird sich, zumindest für einen gewissen Zeitraum, mit einer geringeren Gewinnspanne zufriedengeben als eine Bank, die sich auf andere Produkte zur Kundengewinnung konzentriert.

Auch kann es sein, dass die Bank in den vergangenen Woche bereits viele Baukredite vergeben hat, und ihre Risikomodelle von „grün“ auf „gelb“ springen. Dann bietet sie vielleicht insgesamt nur noch schlechtere Bauzinsen an und fährt so das Neugeschäft zurück. Oder sie entscheidet sich, nur noch dann gute Konditionen anzubieten, wenn Du sehr viel Eigenkapital mitbringst.

Für Dich als Kunde bedeutet das: Eine Bank, die in der Vergangenheit etwa das Haus des Nachbarn oder eines Familienmitglieds finanziert hat, ist nicht automatisch die beste Wahl für Deine Finanzierung. Welche Bank gerade die besten Hypothekenzinsen bietet, zeigt erst ein individueller Vergleich der Bauzinsen. Dabei spielt nicht nur die Geschäftspolitik der Bank eine Rolle, sondern auch, wie sie Deine finanzielle Situation und den Wert der Immobilie einschätzt. Auch in diesen Punkten kann es große Unterschiede zwischen einzelnen Banken geben.

Welches Angebot die Bank Dir für den Kauf einer bestimmten Immobilie oder für ein Bauvorhaben schließlich macht, hängt wesentlich davon ab, wie hoch sie das Risiko einschätzt, dass Du die monatliche Rate vielleicht nicht mehr zahlen kannst. Baukredite sind ja sehr langfristige Kredite und es kann also vorkommen, dass Du zum Beispiel krank wirst, den Arbeitsplatz verlierst oder Dich von Deinem Partner trennst. Die Bank wird zwar jeweils versuchen, mit Dir gemeinsam eine Lösung für die finanzielle Seite dieser Ereignisse zu finden, im schlimmsten Fall kann es aber sein, dass die Immobilie verkauft werden muss. Liegt der erzielte Preis dann unter der Restschuld des Kredites, verliert die Bank Geld.

Aus diesem Grund prüft jede Bank Deine wirtschaftliche Situation und den Wert der Immobilie genau, bevor sie ein Finanzierungsangebot macht.

Wichtigen Einfluss auf das Zinsangebot hat auch der Beleihungsauslauf. Der Beleihungsauslauf gibt das Verhältnis von Kreditsumme zum Wert der Immobilie an. Den günstigsten Zinssatz vergibt die Bank, wenn die Bauherren höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts für ihren Baukredit benötigen.

Dabei ist wichtig, dass der Wert, den die Bank für das Haus oder die Wohnung ansetzt, nicht unbedingt dem Kaufpreis entsprechen muss. Kauft der Kunde etwa die Stadtwohnung zu teuer ein oder baut sich eine Traumvilla auf dem Land, kann der angesetzte Wert deutlich unter dem Kaufpreis oder den Baukosten liegen. Grundsätzlich gilt: Je höher der Beleihungsauslauf, umso höher fallen die Hypothekenzinsen aus, die die Bank fordert.

Wenn Du dann die richtige Immobilie gefunden hast, empfehlen wir daher den Gang zu einem der großen Kreditvermittler. Dort kann Dir ein Finanzierungsberater den Zinssatz nennen, den Du für Dein persönliches Vorhaben erreichen kannst.

Welchen Zinssatz Du für Deine Baufinanzierung bezahlen musst, hängt vom allgemeinen Zinsniveau und der Zinsentwicklung ab: Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) sind ein wichtiger Ausgangspunkt für die Höhe der Hypothekenzinsen. Wie sich die Bauzinsen aktuell dann entwickeln, hängt vor allem von den Renditen der langfristigen Anleihen ab. Wenn der Leitzins sich langfristig in eine Richtung bewegt, also etwa steigt oder sinkt, bewegen sich auch die Hypothekenzinsen.

Allerdings gibt es auch zwischen den Zinsschritten der EZB Bewegung bei den Hypothekenzinsen. Denn je nachdem, welche Zinsentwicklung Wertpapierkäufer und -verkäufer erwarten, ändert sich die Situation bei den Anleihen, also den festverzinslichen Wertpapieren. An den Anleihemärkten besorgen sich die Hypothekenbanken das Geld für ihre Baukredite.

Die Leitzinsen, die die Europäische Zentralbank festlegt, haben vor allem einen Einfluss auf die kürzeren Laufzeiten. Im Juni 2024 gab es eine Zinswende in Richtung sinkender Zinsen. Die EZB senkte alle drei Leitzinsen um 0,25 Prozentpunkte. Nach einer Pause im Sommer folgten bis Juni 2025 sieben weitere Zinssenkungen. Der Einlagenzinssatz sank jeweils um 0,25 Prozentpunkte.

Der richtungsgebende Einlagenzinssatz liegt aktuell bei 2,0 Prozent. Bleibt die Inflation in den kommenden Monaten weiter auf einem Niveau um die zwei Prozent, so könnten die Leitzinsen im Euro-Raum perspektivisch weiter sinken.

Die Bauzinsen haben sich also etwas anders entwickelt als die Leitzinsen. Die Preise für Baugeld stiegen früher als die Leitzinsen, und der Anstieg verlief steiler. Seit Mitte 2022 verlaufen die Bauzinsen tendenziell seitwärts. Sie schwanken seitdem zwischen etwa 3,5 und 4,5 Prozent. Zum Vergleich: Von Mitte 2019 bis Ende 2021 konntest Du fast durchgängig Baukredite mit zehnjähriger Zinsbindung für unter 1,0 Prozent erhalten.

Zinsen 10 oder 15 Jahre festschreiben in Kürze: Im August 2025 liegen die Bauzinsen für zehn Jahre um etwa 0,2 Prozentpunkte unter den Konditionen für 15 Jahre. Das gilt besonders für eine geringe Beleihung. Das bedeutet: Bringst Du viel Eigenkapital mit, zahlst Du je 100.000 Euro an Darlehen 200 Euro weniger an Zinsen pro Jahr.

Wenn Du die längere Zinssicherheit also nicht benötigst, empfiehlt es sich, die Zinsen eher für 10 als für 15 Jahre festzuschreiben.

Festzins für 10 oder 15 Jahre? Was ist besser?

Die Zeit, für den die Bank und Du den Zins festschreibt, nennt sich Sollzinsbindung, oder kurz: Zinsbindung. Mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kannst Du langfristig besser planen. Ob es gleich 20 Jahre Zinsbindung sein sollten, hängt sehr von Deinem aktuellen Einkommen und Deinen beruflichen Perspektiven ab. Prüfe also, wie lange Dein Kredit zu den aktuellen Konditionen laufen wird und wie viel schneller es geht, wenn Du etwa auch Sondertilgungen nutzt. Bitte dazu Deinen Berater, diese Fragestellung zu berechnen.

Bei einer Zinsbindung von lediglich zehn Jahren riskierst Du, dass der Bauzins bei der Anschlussfinanzierung höher ist in der ersten Festzinsphase. Und der Aufwand für Zinsen ist nicht zu vernachlässigen. Beispielsweise bleibt bei einem Darlehen über 300.000 Euro bei einem Zinssatz von 4 Prozent pro Jahr und einer Anfangstilgung von 2 Prozent nach zehn Jahren eine Restschuld von etwa 226.400 Euro. Diese Restschuld musst Du dann zu den gültigen Bauzinsen in zehn Jahren neu finanzieren.

Nach zehn Jahren kannst Du aber in jedem Fall entscheiden, ob Du zu den aktuellen Bauzinsen umschulden möchtest. Egal, wie lang die Zinsbindungsfrist ist, nach zehn Jahren greift eine gesetzliche Regelung: Dann hast Du das Recht, den Kredit zu kündigen. Sollten die Zinsen also niedriger liegen, kannst Du zum günstigeren Zins umschulden.

Für Häuslebauer und Immobilienkäufer gilt also: Lange Zinsbindungen schaffen Planungssicherheit und vermindern die Risiken einer Anschlussfinanzierung. Über Volltilgerdarlehen, bei denen der Zins bis zur kompletten Tilgung feststeht, kannst Du sogar bis zum Ende der Baufinanzierung von den derzeit geltenden Hypothekenzinsen profitieren. Allerdings sind längere Zinsbindungen, wie oben erläutert, relativ teuer.

Als die Bauzinsen sehr niedrig lagen, also bis Sommer/Herbst 2022, war es sinnvoll, die Zinsen auch für lange Zeiten festzuschreiben, also etwa für 15 oder 20 Jahre. In der aktuellen Situation werden dagegen Hypothekenzinsen für zehn Jahre wieder interessanter.