Aktuelle Bauzinsen Wie viel kostet Baugeld aktuell?

Auf welchem Niveau die Bauzinsen gerade stehen, kannst Du an der folgenden Grafik ablesen.

Bauzinsen werden vor allem durch die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB), die Renditen langfristiger Anleihen und die wirtschaftlichen Erwartungen beeinflusst.

Die Leitzinsen der EZB sind ein wichtiger Faktor für die Bauzinsen. Steigende Leitzinsen erhöhen tendenziell die kurzfristigen Bauzinsen, also Darlehen mit kurzer Zinsbindung bis maximal fünf Jahre. Umgekehrt führen Zinssenkungen bei den Leitzinsen tendenziell zu niedrigeren Hypothekenzinsen, solange die Zinsbindung nur wenige Jahre beträgt.

Die Anleiherenditen sind noch wichtiger als die Leitzinsen, weil die Konditionen für Baudarlehen meist für lange Zeiträume festgeschrieben werden, zum Beispiel für zehn oder 15 Jahre.

Für die Bank ist eine Baufinanzierung von den Zahlungen her nichts anderes als ein langfristiges festverzinsliches Wertpapier, das sie selbst herausgibt. Um die Konditionen festzulegen, orientiert sie sich an den Renditen langfristiger Anleihen mit gleicher Laufzeit und Bonität. Typischerweise sind das Pfandbriefe.

Ein Beispiel: Du holst Dir ein Hypothekendarlehen von 100.000 Euro von der Bank oder Sparkasse zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Du vereinbarst eine Zinsbindung von 10 Jahren. Die Bank gibt die Sicherheit, also die Hypothek oder Grundschuld, an eine Pfandbriefbank, die dafür eine Anleihe herausgibt und zum Beispiel 2,8 Prozent pro Jahr an Zinsen zahlt. Anleiherenditen, speziell die von Pfandbriefen, und die Bauzinsen bewegen sich also sehr ähnlich.

An den Pfandbriefrenditen kannst Du den deutlichen Anstieg der Bauzinsen in der ersten Jahreshälfte 2022 deshalb gut nachvollziehen.

Die wirtschaftlichen Erwartungen und geopolitische Ereignisse können Anleihen teurer oder günstiger machen und damit die Entwicklung der Bauzinsen beeinflussen. Der Grund dafür ist, dass diese Ereignisse die Nachfrage nach Anleihen stark beeinflussen.

Ein Beispiel: Häufig führen geopolitische Krisen dazu, dass Anleger Aktien verkaufen und lieber in sichere Anlagen investieren. Damit steigt tendenziell die Nachfrage nach Anleihen, sodass deren Preis steigt, aber die versprochene Verzinsung sinkt. Damit sinken tendenziell auch die Bauzinsen.

In den vergangenen Wochen haben sich die Bauzinsen kaum verändert. Finanztip schätzt die weitere Entwicklung wie folgt ein:

Kurzfristig sind die Bauzinsen seit einigen Wochen stabil. Alle aktuellen Nachrichten wie Zölle, Verschuldung und Konjunkturaussichten sind bereits eingepreist. Eine Änderung des Zinsniveaus könnte sich allenfalls aus unerwarteten politischen Ereignissen ergeben.

Mittel- und langfristig könnte sich der Preis für Baugeld in beide Richtungen entwickeln. Gegen einen langfristigen Zinsanstieg spricht allerdings, dass die Staaten im Euro-Raum dann deutlich mehr Zinsen auf ihre Staatsschulden zahlen müssten.

Grund für die unterschiedlichen Zinssätze sind die Geschäftspolitik und die Bilanzsituation der Banken: Grundsätzlich schlägt jede Bank auf die ihre Finanzierungskosten noch ihre Gewinnspanne auf.

Wie hoch dieser Gewinnanteil ausfällt, hängt von der Geschäftspolitik und der Kostensituation ab: Eine Bank, die Baufinanzierungen nutzt, um neue Kunden zu gewinnen, wird sich, zumindest für einen gewissen Zeitraum, mit einer geringeren Gewinnspanne zufriedengeben als eine Bank, die sich auf andere Produkte zur Kundengewinnung konzentriert.

Es kann auch sein, dass die Bank in den vergangenen Wochen bereits viele Baukredite vergeben hat, und ihre Risikomodelle von „grün“ auf „gelb“ springen. Dann bietet sie vielleicht insgesamt nur noch schlechtere Bauzinsen an und fährt so das Neugeschäft zurück. Oder sie entscheidet sich, nur noch dann gute Konditionen anzubieten, wenn Du sehr viel Eigenkapital mitbringst. 

Schauen wir uns die aktuelle Situation an: Im September 2025 liegen die Bauzinsen für 10 Jahre um etwa 0,2 Prozentpunkte unter den Konditionen für 15 Jahre. Das gilt besonders für eine geringe Beleihung. Das bedeutet: Bringst Du viel Eigenkapital mit, zahlst Du je 100.000 Euro an Darlehen 200 Euro weniger an Zinsen pro Jahr.

In der aktuellen Situation ist die Zehn-Jahres-Kondition ein guter Kompromiss zwischen Zinssicherheit und höheren Zinssätzen, die Du für einen längeren Festzins zahlst. Eine 15-Jahres-Kondition ist teurer, schafft aber Planungssicherheit und vermindert die Risiken einer Anschlussfinanzierung.

Je nachdem, welche Zinsentwicklung eintritt, holst Du diese zusätzlichen Zinsen bei der Anschlussfinanzierung wieder rein oder nicht.

Am Ende musst Du entscheiden, wie viel Dir die zusätzliche Zinssicherheit wert ist. Wenn Du das Risiko einer Zinserhöhung ganz ausschließen möchtest, kannst Du ein Volltilgerdarlehen abschließen. Bei diesen Darlehen steht der Zins bis zur kompletten Tilgung fest. Allerdings sind Darlehen umso teurer, je länger die Zinsbindung ist.