Baufinanzierung ohne Eigenkapital Wie viel eigenes Geld brauchst Du?

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber nicht empfehlenswert. Unter welchen Bedingungen Du ein Haus kaufen kannst und was es zu beachten gilt, erklären wir Dir in diesem Ratgeber.

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen bedeutet, dass Du den gesamten Kaufpreis und eventuell sogar die Nebenkosten über Kredite finanzierst.

Normalerweise wird beim Hauskauf ein Teil des Kaufpreises durch Eigenkapital gedeckt. Ohne Eigenkapital musst Du den gesamten Betrag durch Kredite finanzieren, was auch Vollfinanzierung genannt wird.

Wegen der unterschiedlichen Besicherung und dem unterschiedlichen Gegenwert solltest Du aber deutlich unterscheiden:

• Willst Du nur den Kredit für den Kaufpreis ohne Eigenkapital aufnehmen? Das wird häufig auch als 100-Prozent-Finanzierung bezeichnet.
• Oder willst Du den gesamten Kaufpreis und die Nebenkosten ohne eigenes Geld finanzieren? Dann benötigst Du mehr als 100 Prozent des Kaufpreises als Kredit. Weil die Nebenkosten häufig nahe zehn Prozent des Kaufpreises liegen, spricht man bei einer Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten von einer 110-Prozent-Finanzierung.

Ohne Eigenkapital benötigst Du immer zwei Kredite: 

• einen normalen Baukredit als Basis und
• ein Nachrangdarlehen für die Finanzierung des Kaufpreises oder der Nebenkosten.

Die Basis der Finanzierung ist ein normaler Baukredit. In der Regel ist das ein Annuitätendarlehen, also ein Darlehen mit fester Zinsbindung und einer gleichbleibenden Monatsrate. Je nach Annahmerichtlinien der Bank erhältst Du damit bis zu 80, 90 oder 100 Prozent des Kaufpreises.

Das Nachrangdarlehen schließt die verbleibende Finanzierungslücke. Das Darlehen muss nicht unbedingt nachrangig im Grundbuch eingetragen sein; es kann auch nachrangig in dem Sinne sein, dass es die verbleibende Finanzierungslücke schließt. 

In der Regel kommt damit eine zweite Bank ins Spiel: Während die erste Bank den klassischen Baukredit absichert, übernimmt die zweite ein höheres Risiko für den Rest.

Wie sich die Finanzierungsvarianten beim Eigenkapital unterscheiden, zeigt Dir auch die folgende Übersicht.

Einsatz von Eigenkapital bei unterschiedlichen Finanzierungen

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: September 2025)

Du siehst, dass Du für eine klassische 80-Prozent-Finanzierung 120.000 Euro an Eigenkapital benötigst, also eine substanzielle Summe. 40.000 Euro und mehr sollten aber mindestens das Ziel sein, wenn Du noch einige Jahre Zeit bis zum Kauf oder Bau Deiner Immobilie hast.

Das Nachrangdarlehen ist entweder ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen, also ein Darlehen, das in das Grundbuch eingetragen wird, oder ein langfristiger Ratenkredit.

Ist das Nachrangdarlehen über das Grundbuch besichert, wird die dazugehörige Grundschuld im Rang nach dem Baukredit eingetragen. Das bedeutet, dass im Fall einer Zwangsversteigerung zunächst die Gläubiger im 1. Rang bedient werden, bevor die Gläubiger im 2. Rang zum Zuge kommen.

Beispiel für Bedeutung der Nachrangigkeit in der Zwangsversteigerung:

Quelle: Finanztip-Berechnung, ohne Kosten (Stand: September 2025)

In diesem Beispiel erleidet die nachrangige Bank B also einen Verlust 50.000 Euro. Der Mindererlös im Vergleich zum Verkehrswert geht zu Lasten des Nachrangs.

Ist das Nachrangdarlehen ein Ratenkredit, wird dagegen keine Grundschuld eingetragen. Als Sicherheit dient dann Dein Einkommen.

Einen Hauskauf ohne Eigenkapital kannst Du unterschiedlich gestalten:

• Du versuchst entweder, das Nachrangdarlehen als besichertes Darlehen anzulegen.
• Oder Du reizt das Bankdarlehen möglichst weit aus und füllst die Lücke mit einem unbesicherten Ratenkredit.

Ein Beispiel: Du möchtest ein Haus mit Grundstück für 400.000 Euro kaufen. Die Nebenkosten betragen 40.000 Euro. Dein Baufinanzierungsberater bietet Dir zwei Finanzierungsvarianten an.
 

Beispiel Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit Nachrang-Darlehen

Quelle: Finanztip-Berechnung, marktnahe Zinssätze (Stand: 18. September 2025)

Wie Du siehst, fällt der Zinssatz für den klassischen Immobilienkredit höher aus, wenn die prozentuale Beleihung steigt. Das besicherte Nachrangdarlehen ist aufgrund des höheren Risikos noch etwas teurer. Der nicht mit einer Grundschuld besicherte Nachrangkredit ist am teuersten.

Welche Varianten Dir zur Auswahl stehen, hängt in der Praxis von einer Reihe individueller Voraussetzungen ab. Dazu gehört, wie die Banken den Wert des Hauses einschätzen und wie hoch Dein Einkommen ist. 

Die beiden Varianten sollen Dir grundsätzlich verdeutlichen, wie Du im Austausch mit einem Berater eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gestalten kannst.

Finanzierst Du Dein Haus ohne Eigenkapital, hast Du zwei wesentliche Risiken:

• Du riskierst, dass die laufende finanzielle Belastung zu groß wird.
• Du riskierst, dass Du mit Schulden zurückbleibst, wenn sich Dein berufliches oder privates Leben anders entwickelt als geplant.
   

Ohne Eigenkapital nimmst Du insgesamt eine höhere Kreditsumme auf. Zudem sind die Zinssätze für jene Kredittranchen, die das Eigenkapital ersetzen, besonders hoch.

Um wie viel das fehlende Eigenkapital die Finanzierung verteuert, zeigt Dir die folgende Beispielrechnung: Wir gehen wieder von einem Kaufpreis von 400.000 Euro aus.

Unterschied in der monatlichen Belastung und im Zinsaufwand:

Quelle: Finanztip-Berechnung, Stand: September 2025, Bauzins: 4 Prozent, anfängliche Tilgung: 2 Prozent pro Jahr, Nebenkosten finanziert mit Ratenkredit zu 6,7 Prozent pro Jahr, Laufzeit: 10 Jahre.

In diesem Beispiel musst Du beim Hauskauf ohne Eigenkapital 860 Euro pro Monat mehr zahlen, prozentual sind das 53 Prozent mehr als bei der 80-Prozent-Finanzierung.

Beim Eigenheim musst Du die Monatsrate aus Deinem Nettoeinkommen zahlen. Das Beispiel zeigt, dass Dein Bruttoeinkommen deutlich höher liegen muss, wenn Du ohne Eigenkapital finanzierst. Setzt Du Steuern und Sozialabgaben überschlägig mit 50 Prozent an, muss Dein Jahresbrutto in der 110er-Variante um 20.640 Euro höher ausfallen als in der 80er-Variante, bei sonst gleichen Eckdaten.

Mit der höheren Monatsrate steigt auch das Risiko, dass das Geld selbst bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr reicht; Teilzeitarbeit kommt vielleicht nicht mehr infrage. Gleichzeitig erhöht das höhere Stressniveau gerade die Wahrscheinlichkeit für Erkrankungen und Probleme im Job.

Sollte Dein Leben in den kommenden Jahren nicht verlaufen wie geplant, kann es sein, dass Du am Ende ohne Haus, aber mit Schulden dastehst. Musst Du etwa wegen eines beruflichen Umzugs oder einer Trennung das Haus wieder verkaufen, verlierst Du in jedem Fall die Nebenkosten.

Dazu ein Beispiel: Vier Jahre nach der Finanzierung wird Dein Unternehmen von einem Wettbewerber übernommen. Du entscheidest Dich, an den neuen Firmensitz umzuziehen und Dein Haus zu verkaufen. Weil der Verkauf schnell gehen muss, verkaufst Du das Haus für fünf Prozent weniger, als Du es gekauft hast. Wir führen das Beispiel von oben fort.

Risiko Verschuldung bei unterschiedlichen Finanzierungen

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: September 2025), Bauzins: 4 Prozent, anfängliche Tilgung: 2 Prozent pro Jahr, Nebenkosten finanziert mit einem Ratenkredit zu 6,7 Prozent pro Jahr, Laufzeit: 10 Jahre.

In den beiden ersten Varianten reicht der Verkaufserlös aus, um die Schulden zurückzuzahlen. Dein eingesetztes Eigenkapital erhältst Du aber nicht vollständig zurück. 

Bei der Finanzierung ohne Eigenkapital zahlst Du vier Jahre lang eine deutlich höhere Rate und gehst trotzdem mit offenen Schulden aus dem Geschäft. Der Verkaufserlös reicht nicht, um die gesamten Schulden abzulösen.

In diesem Beispiel könntest Du den Bankkredit ablösen, müsstest aber den Ratenkredit (27.000 Euro) fortführen, sodass Du nicht direkt in finanzielle Probleme kommst. Erzielst Du aber einen noch schlechteren Kaufpreis, können Dich die finanziellen Verluste bis in die Privatinsolvenz führen.

Ja, zwar ist eine solche Finanzierung ohne Eigenkapital grundsätzlich möglich, doch die Anforderungen an Dich sind besonders hoch. Mit einem durchschnittlichen Einkommen, hohen Ausgaben und anderen finanziellen Belastungen wie weiteren Krediten, dürfte es Dir schwer fallen, eine solche Finanzierung zu bekommen.

Denn generell gilt: Ob Du eine solche Finanzierung bekommst, hängt von Deiner individuellen finanziellen Lage und der Bewertung der Immobilie ab. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, Deine Kreditwürdigkeit zu prüfen. Sie darf Dir den Baukredit nur geben, wenn Du den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kannst (§ 505b Abs. 2 BGB).

Im Gesamtbild der Finanzierung kannst Du versuchen, Eigenkapital mit anderen Faktoren wie Deinem Einkommen auszugleichen.

Bessere Aussichten hast Du nach dieser Logik, wenn Du die folgenden Dinge mitbringst:

• ein gutes bis sehr gutes Einkommen,
• einen Partner oder eine Partnerin mit einem weiteren, ebenfalls guten bis sehr guten Einkommen,
• möglichst wenig weitere finanzielle Verantwortung, etwa für Kinder,
• weitere Sicherheiten, etwa ein Elternhaus, das besichert werden kann.

Ob eine Finanzierung grundsätzlich möglich ist, hängt also sehr von Deiner individuellen finanziellen Situation ab. Nutze für eine erste Einschätzung gern unseren Budgetrechner. Du kannst ihn hier gleich ausprobieren:

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bekommst Du von Banken, die sich nicht nur auf „einfache“ Finanzierungen beschränken. Um diese Banken zu finden, wendest Du Dich am besten an einen speziellen Vermittler von Baufinanzierungen.

Die folgenden Vermittler sind deshalb für Dich eine gute erste Anlaufstelle.

Eigenkapital sind alle Guthaben und Wertgegenstände, die Du für den Kauf oder Bau der Immobilie flüssig machen und einsetzen kannst. Im Einzelnen solltest Du denken an:

• Guthaben auf dem Girokonto,
• Guthaben auf dem Tagesgeldkonto,
• Festgelder,
• Guthaben aus Bausparverträgen,
• Wertpapiere wie Aktien, Anleihen, Fonds und ETFs,
• Sachwerte wie Goldmünzen oder Wertgegenstände,
• Guthaben in Renten- und Lebensversicherungen sowie
• Schenkungen, soweit sie auch verlässlich erfolgen.

Prüfe also in jedem Fall alle Konten und Finanzverträge, bevor Du einfach annimmst, dass Du ohne Eigenkapital finanzieren musst. Hast Du bis zum Kauf oder Bau der Immobilie noch einige Jahre Zeit, solltest Du möglichst schon mal anfangen, Eigenkapital anzusparen. Nutze dafür im ersten Schritt ein gut verzinstes Tagesgeldkonto. Sobald Du etwas Kapital angespart hast, kannst Du dann Festgeld nutzen. Achte aber darauf, dass Du dann das Geld nur so lange festlegst, wie Du es absehbar auch nicht benötigst. Aktien und ETFs kommen nur dann infrage, wenn Du schon etwas Geld angespart hast und erst einmal keine konkreten Pläne für einen Immobilienkauf oder -bau hast.