Vorfälligkeitsentschädigung So kommst Du kostenfrei aus dem Immobilienkredit

Wer in Deutschland eine Baufinanzierung abschließt, vereinbart mit der Bank in der Regel eine Zinsbindung für mehr als zehn Jahre. Nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist bist Du dann an den Vertrag gebunden. Für den Ausstieg hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Allerdings gibt es eine Reihe von Wegen, wie Du den Vertrag beenden kannst, und zwar ohne weitere Kosten.

Die Bedeutung des sperrigen Wortes Vorfälligkeitsentschädigung kannst Du Dir aus den einzelnen Bestandteilen herleiten: Du zahlst den Kredit vor Fälligkeit zurück, und zahlst der Bank dafür eine Entschädigung.

Dass Du die Bank entschädigen musst, liegt an der vereinbarten Zinsbindungsfrist: Erhält die Bank den Baukredit vorzeitig zurück, entgehen ihr die Zinsen für die restliche Zeit. Als Ausgleich für diesen Schaden verlangt sie die Vorfälligkeitsentschädigung (§ 490 Abs. 2 Satz 3 BGB).

Der Ausstieg gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung ist wahrscheinlich der bekannteste Weg, wie Du eine Immobilienfinanzierung vorzeitig beenden kannst. Wir behandeln die Vorfälligkeitsentschädigung deshalb als Erstes.

Selbst wenn Du bereit bist, die Entschädigung zu zahlen, kommst Du nicht ohne Weiteres aus dem Vertrag. Du musst den Vertrag außerordentlich kündigen. Damit diese Kündigung wirksam ist, musst Du einen guten Grund vorbringen, oder wie es der Gesetzgeber formuliert, ein „berechtigtes Interesse“ haben (§ 490 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Nur bei berechtigtem Interesse kannst Du vorzeitig kündigen 

Ein berechtigtes Interesse, den Vertrag vorzeitig zu kündigen, hast Du immer dann, wenn Du die Immobilie anderweitig verwerten willst (§ 490 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Beispiele für ein berechtigtes Interesse sind etwa die folgenden Situationen:

• Du trennst Dich von Deinem Partner und Ihr einigt Euch darauf, das gemeinsame Haus zu verkaufen, also: Scheidung oder Trennung.
• Du ziehst berufsbedingt in eine andere Stadt und kannst das Haus oder die Wohnung nicht mehr nutzen. Wieder entscheidest Du Dich für einen Verkauf; also: beruflich bedingter Umzug.
• Du erbst mit Deinen Geschwistern das Elternhaus. Ihr entscheidet Euch, die Immobilie zu verkaufen, um den Nachlass aufzuteilen, also: Auflösung einer Erbengemeinschaft.

Kein berechtigtes Interesse ergibt sich dagegen aus den folgenden Entwicklungen

• Während der Zinsbindung sinken die Bauzinsen, und Du möchtest einen neuen, günstigeren Kredit abschließen.
• Du kommst durch eine Erbschaft zu Geld und möchtest damit Deinen Kredit zurückzahlen.

Kannst Du also ein berechtigtes Interesse vorweisen, kannst Du den Vertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Nicht alle Wege, auf denen Du den Darlehensvertrag vorzeitig beenden kannst, erfordern eine Kündigung. Lies deshalb zunächst, welche Möglichkeiten grundsätzlich infrage kommen.

Wenn Dein Vertrag bestimmte Bedingungen erfüllt, musst Du Dich um die Sollzinsbindung oder ein berechtigtes Interesse nicht weiter kümmern. 

Die wichtigsten dieser Bedingungen sind: 

1. Dein Kredit läuft schon zehn Jahre oder länger.
2. Du hast Deine Immobilie mit einem Bausparvertrag finanziert.
3. Du hast einen variablen Zinssatz vereinbart.
4. Die Bank kündigt das Darlehen, weil Du die Raten nicht mehr zahlen kannst.
5. Der Vertragstext ist fehlerhaft. 

In diesen Fällen zahlst Du keine Vorfälligkeitsentschädigung. Du kommst also ohne eine Zahlung an die Bank vorzeitig aus Deinem Baukredit. 

Einige dieser Bedingungen kannst Du sehr einfach selbst überprüfen, für andere benötigst Du anwaltliche Unterstützung. Im Folgenden erläutern wir die einzelnen Punkte ausführlich: 

1. Recht auf Kündigung nach zehn Jahren

Die wichtigste Reißleine, die Du beim Baukredit ziehen kannst, ist das Kündigungsrecht nach zehn Jahren. Selbst wenn Du ein Baudarlehen mit einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung abgeschlossen hast, hast Du das Recht, den Vertrag nach zehn Jahren zu kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). 

Die Zehn-Jahres-Frist läuft allerdings nicht ab Beginn des Vertrags, sondern erst ab dem Datum, an dem Du das Darlehen vollständig ausgezahlt bekommen hast. Ausgehend davon musst Du nach Ablauf der zehn Jahre eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. 

Du kannst Dein Darlehen also in jedem Fall frühestens zehn Jahre und sechs Monate nach der letzten Auszahlungsrate ablösen. 

Beispiel für die Kündigung nach zehn Jahren

Quelle: Finanztip: aus §§ 489 Abs. 1 Nr. 2; 187 Abs. 1, 188 Abs. 2 BGB (Stand: Juli 2025)

Relevant ist diese Regelung also immer dann, wenn Du Dich beim Abschluss des Darlehens für eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren entschieden hast, also typischerweise für 15, 20 oder 25 Jahre. 

Sobald die Zehn-Jahres-Frist erreicht ist, kannst Du diese Verträge also kündigen und die Sollzinsbindung verkürzen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an.

Tipp: Besonders bei Bauvorhaben können vom Vertragsbeginn bis zur letzten Auszahlung mehrere Jahre vergehen. Überprüfe also anhand der Kontoauszüge, wann die Zehn-Jahres-Frist abgelaufen ist.

2. Keine Entschädigung bei Bauspardarlehen

Keine Vorfälligkeitsentschädigung musst Du außerdem zahlen, wenn Du Deine Immobilie mit einem Bausparvertrag finanzierst und das Bauspardarlehen des Vertrags ausgezahlt ist. Das Bauspardarlehen kannst Du jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Dies ergibt sich aus den Bedingungen zu Deinem Bausparvertrag, also den Allgemeinen Bausparbedingungen (ABB). 

Dort ist festgehalten, dass der Bausparer jederzeit Sondertilgungen leisten darf. 

Anders als bei einem Annuitätendarlehen von der Bank gibt es also keine festen Grenzen wie etwa fünf oder zehn Prozent des Darlehensbetrags und Du musst das Darlehen auch nicht kündigen. Die Höhe der Sondertilgung kannst Du selbst festlegen. Du musst also nicht den gesamten Restbetrag zur Verfügung haben, sondern kannst auch einen Teilbetrag tilgen. Dadurch sinkt der offene Betrag, Du bist schneller wieder schuldenfrei und zahlst insgesamt weniger Zinsen.

Tipp: Wenn Du den Kredit ganz ablösen willst, solltest Du nicht einfach die Restschuld aus dem Tilgungsplan oder dem Jahreskontoauszug Deines Bausparvertrags überweisen. Bitte stattdessen die Bausparkasse, den Ablösebetrag für einen bestimmten Termin genau zu berechnen.

3. Keine Entschädigung bei variabler Verzinsung

Auch bei einem Baukredit mit variabler Verzinsung zahlst Du keine Vorfälligkeitsentschädigung. Einen Darlehensvertrag mit veränderlichem Zinssatz kannst Du jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB).

Allerdings sind solche Kredite bei privaten Baufinanzierungen eher selten. Private Immobilienkäufer entscheiden sich fast immer für ein klassisches Baudarlehen mit fester Verzinsung. Die variable Kreditvariante kommt eher bei gewerblichen Investoren und beim Kauf von Immobilien zur Vermietung zum Einsatz, etwa bei kurzen Zwischenfinanzierungen oder Modellen, bei denen Investoren die Immobilien kaufen, sanieren und dann kurzfristig weiterverkaufen.

4. Keine Entschädigung bei außerordentlicher Kündigung durch die Bank 

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, wenn die Bank den Darlehensvertrag kündigt, nachdem ihr Kunde seine Raten nicht bezahlt hat (BGH, 19.01.2016 Az. XI ZR 103/15).

5. Keine Entschädigung bei fehlerhaften Vertragstexten 

Immer wieder finden Anwälte in den Darlehensverträgen Angaben und Formulierungen, die nicht eindeutig sind oder rechtliche Vorgaben nicht korrekt umsetzen. 

• Es gibt zwei Gruppen von Fällen: Die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht können fehlerhaft sein.
• Die Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung können fehlerhaft sein.

Du benötigst für diese Ansätze allerdings die Unterstützung eines Fachanwalts für Bankrecht und musst bereit sein, gegen Deine Bank zu klagen. Die Anforderungen an diese Form der Vertragsbeendigung sind relativ hoch. Was Du beachten musst, erläutern wir am Ende dieses Ratgebers.

Nachträgliche Rückforderung: Überprüfen kannst Du übrigens nicht nur noch zu zahlende Entschädigungen an die Bank, sondern auch Zahlungen, die Du bereits geleistet hast: Bis zu drei Jahre nach der Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung kannst Du das Geld von der Bank zurückfordern. Danach sind diese Ansprüche verjährt.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ist in den letzten Jahren massiv gesunken. In vielen Fällen dürfte sie aktuell sogar bei 0 Euro liegen. 

Das bedeutet: Du bist im Grundsatz verpflichtet, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen; die Berechnung ergibt aber, dass die Bank gar keinen Schaden erlitten hat oder sogar einen Vorteil durch die vorzeitige Kündigung erzielt. Eine Entschädigung wird nicht fällig.

Damit zeichnet sich heute ein ganz anders Bild als noch im Jahr 2019: Damals verlangten die Banken nach einer Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen im Schnitt zehn Prozent der offenen Restschuld von ihren Kunden. 

Zinswende als Ursache für gesunkene Entschädigung 

Grund für die gesunkene Entschädigung ist die Zinswende im Jahr 2022. Damals stiegen die Bauzinsen innerhalb weniger Monate von etwa einem Prozent auf rund vier Prozent: Die Finanzmärkte erwarteten langfristig Zinsanstiege und ein höheres Zinsniveau. Damit stiegen auch die langfristigen Anleiherenditen.

Für die Vorfälligkeitsentschädigung bedeutet das: Geld, das die Bank nach dem Zinsanstieg vorzeitig zurückerhält, kann sie zu höheren Zinsen wieder anlegen.

Ein Beispiel: Du hast im Jahr 2021 einen Baukredit zu einem Prozent Zinsen mit einer Zinsbindung von zehn Jahren aufgenommen. Kündigst Du den Vertrag bereits nach fünf Jahren, kann die Bank das Geld entweder wieder zum aktuellen Bauzins an andere Kunden vergeben, oder sie kann es am Kapitalmarkt wiederanlegen.

Die nachfolgende Grafik verdeutlicht diese Entwicklung: Sie zeigt den Verlauf der Bauzinsen seit 2007 und aktuelle Wiederanlagemöglichkeiten der Bank: Erhält die Bank zum Beispiel bereits nach fünf Jahren die offene Darlehenssumme zurück, kann sie das Geld aktiv an neue Kunden als Immobilienkredit vergeben oder es passiv in einem fest verzinsten Wertpapier anlegen.

Die folgende Grafik zeigt Dir, wie sich die Bauzinsen in den vergangenen Jahren entwickelt haben. Die horizontale Linien zeigt Dir, welche jährliche Rendite die Bank erzielen kann, wenn sie zurückerhaltenes Geld in einen 5-jährigen Pfandbrief anlegt. Wie Du siehst, lag der Bauzins bis 2022 unter dieser Anlagemöglichkeit: Die Bank hat also keinen Zinsnachteil, sondern sogar einen Vorteil, wenn Du Deinen Kredit vorzeitig zurückzahlst.

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, steht nicht im Gesetz. Allerdings haben die Gerichte im Lauf der Jahrzehnte Leitlinien festgelegt. Am wichtigsten für die Schadenberechnung sind die Urteile des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1997 (BGH, Az. XI ZR 267/96; XI ZR 197/96).

Demnach darf die Bank durch die vorzeitige Kreditablösung weder benachteiligt noch bevorteilt werden. Es gibt zwei Berechnungsmethoden, nach denen die Bank den Schaden ermitteln darf.

• Bei der Aktiv-Passiv-Methode darf die Bank den Schaden danach ermitteln, welche Zinsen sie bei einer Wiederanlage der erhaltenen Beträge am Kapitalmarkt erzielen kann.
• Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird unterstellt, dass die Bank die Beträge neu als Baudarlehen vergibt.

In der aktuellen Marktphase fährt die Bank besser, wenn sie bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Aktiv-Passiv-Methode verwendet, also so rechnet, als ob sie das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen am Kapitalmarkt anlegte.

Weitere Berechnungsgrundlagen sind:

• Die Bank muss Kosten abziehen, die sie durch die vorzeitige Kündigung spart, im Wesentlichen Verwaltungskosten und entfallende Risikokosten.
• Die Bank muss für ihre Berechnung berücksichtigen, dass Du eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vorzeitig kündigen kannst.
• Kannst Du gemäß Deinem Darlehensvertrag Sondertilgungen leisten, so muss die Bank dies zu Deinen Gunsten berücksichtigen (BGH, Az. XI ZR 388/14).
• Bei der Wiederanlagemöglichkeit muss die Bank anhand der Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank berechnen (BGH, Az. XI ZR 285/03).

Wie Du siehst, ist es kaum möglich, die Vorfälligkeitsentschädigung selbst zu berechnen. Unterstützung bieten Dir einige wenige Online-Rechner und Prüfangebote, etwa auf den Webseiten der Finanzberatung FMH und des Finanzexperten Prof. Dr. Klaus Wehrt. Näheres erläutern wir Dir im nächsten Abschnitt.

Der Zinssatz ist der gerundete Zinssatz für das erste Quartal des Jahres 2021 aus der Zeitreihe der Bundesbank zum Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten (Zinsbindung über fünf bis zehn Jahre).
 

Die Ergebnisse zeigen, dass die Rechner von FMH und Professor Klaus Wehrt zu ähnlichen Ergebnissen kommen. 

Falls Du Deinen Kredit gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung beenden möchtest, musst Du Dich im ersten Schritt an Deine Bank wenden.

Detaillierte Berechnung bei der Bank einholen 

Geh im ersten Schritt wie folgt vor:

• Informiere die Bank über Deine Absicht, den Kredit über eine Vorfälligkeitsentschädigung zu beenden.
• Erläutere den Grund.
• Fordere eine Berechnung bei der Bank an.

Nutze dafür unser Musterschreiben, mit dem Du die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank anfordern kannst:

Zum Download

Für diese erste Berechnung darf die Bank keine Gebühr von Dir verlangen. Für die spätere Bearbeitung der Kündigung ist eine Bearbeitungsgebühr zulässig.

Berechnung der Bank überprüfen

Gleich vorweg eine kleine Entwarnung: Anders als in der Vergangenheit musst Du die Berechnung der Bank nicht in jedem Fall überprüfen. Falls die Bank in ihrer Berechnung zu dem Ergebnis kommt, dass die Entschädigung bei null liegt, hast Du Dein erstes Ziel bereits erreicht: Du musst keine Entschädigung an die Bank leisten.

Wie oben ausgeführt, ist der wesentliche Grund für dieses Ergebnis, dass die Bauzinsen zwischen 2016 und dem Frühjahr 2022 unter zwei Prozent lagen und dann deutlich gestiegen sind. In vielen Fällen entsteht der Bank kein Schaden, wenn Du den Kredit vorzeitig zurückzahlst.

In der aktuellen Zinssituation ist es in vielen Fällen nicht unbedingt notwendig, die Berechnung zu überprüfen, denn die Berechnung führt zu einer negativen Vorfälligkeitsentschädigung.

Kontrollieren solltest Du die Berechnung der Bank immer dann, wenn sie eine Vorfälligkeitsentschädigung von Dir verlangt. Vor allem, wenn Du den Baukredit nach dem Zinsanstieg im Frühjahr 2022 abgeschlossen hast, kann die Berechnung dazu führen, dass die Bank eine Entschädigung von Dir verlangt.

Es gilt also:

• Überprüfe, ob die Bank die folgenden Punkte erläutert hat.
• Falls nicht, fordere die Bank auf, Dir die folgenden Grundlagen der Berechnung zu liefern.

Die folgenden Punkte müssen aus der Aufstellung hervorgehen:

• Mit welchem Wiederanlagezins hat die Bank gerechnet? Die Quelle und das Gültigkeitsdatum für die verwendeten Zinsen sollten deutlich genannt sein.
• In welcher Höhe wurden ersparte Verwaltungskosten zu Deinen Gunsten in der Berechnung berücksichtigt?
• Wie hoch sind die ersparten Risikokosten, die Deine Bank in der Berechnung abgezogen hat?
• Hat das Kreditinstitut Sondertilgungen berücksichtigt?
• Wie hoch ist die Bearbeitungsgebühr, die die Bank verlangt?

Musterschreiben zur Reklamation der VFE

Falls Du eine Abrechnung mit fehlenden Angaben erhalten hast, kannst Du ein weiteres Musterschreiben verwenden.

Zum Download

Berechnung vom Profi prüfen lassen

Ob die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung zu ihren eigenen Gunsten berechnet hat, kannst Du mit einem kostenlosen Rechner aus dem Internet überprüfen. In unserem Ratgeber zu kostenlosen Online-Rechnern für Vorfälligkeitsentschädigungen erklären wir Dir genauer, wie diese Rechner funktionieren.

Für ein individuelles Gutachten zur Vorfälligkeitsentschädigung empfehlen wir Dir die Zusammenarbeit mit einem Experten.

Folgende Möglichkeiten stehen Dir zur Verfügung:

• Verbraucherzentralen - Die Verbraucherzentralen der Bundesländer bieten eine Überprüfung der Berechnung Deiner Bank gegen eine Gebühr an. Bei der Verbraucherzentrale Hamburg beispielsweise kostet die Überprüfung Deiner Vorfälligkeitsentschädigung 125 Euro. Die Bearbeitungszeit beträgt maximal zwei Wochen.
• FMH - Die Finanzberatung FMH bietet eine ausführliche Berechnung für Kredite über 100.000 Euro für 100 Euro plus Mehrwertsteuer. Lade Dir dazu einfach das notwendige Formular herunter und sende es an die angegebene E-Mail-Adresse oder Postanschrift.
• Wehrt - Prof. Dr. Klaus Wehrt hat eine Reihe wissenschaftlicher Beiträge zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung veröffentlicht. Er bietet sowohl einen registrierungsfreien Gratis-Vorfälligkeitsrechner als auch eine gutachterliche Überprüfung geforderter oder bereits bezahlter Vorfälligkeitsentschädigungen. Die reine Berechnung ist für Darlehensbeträge bis 400.000 Euro kostenfrei.

Sofern ein professionelles Gutachten eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung ausweist, gehst Du weiter zum dritten Schritt:

Fordere eine Korrektur der Berechnung

Schreibe das Kreditinstitut an. Leg das Gutachten bei und fordere Deine Bank auf, die Berechnung zu korrigieren.

Natürlich kann es sein, dass die Bank sich stur stellt. Dann gilt:

Überlege, einen Anwalt zu beauftragen

Frag bei Deiner Rechtsschutzversicherung nach, welche Kosten sie für Dich übernehmen würde.

Wie oben erwähnt, können zwei wichtig Elemente des Darlehensvertrags fehlerhaft sein:

• die Widerrufbelehrung und
• die Klauseln zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Was Du bei Fehlern in der Widerrufsbelehrung beachten musst und an wen Du Dich wenden kannst, liest Du in unserem Ratgeber Fehlerhafte Widerrufsbelehrung.

Bei den Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung gilt: Banken müssen seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2016 ihre Baukreditkunden korrekt darüber informieren, wie sie eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Macht die Bank im Vertrag dazu nur unzureichende Angaben, entfällt der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung (§ 502 Abs. 2 BGB).

Es gibt dazu mittlerweile einige Urteile zugunsten der Bankkunden. 

• So hat das Oberlandesgericht Frankfurt in einem Fall gegen die Commerzbank entschieden. Sie muss die Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von rund 22.000 Euro erstatten. Das Urteil ist rechtskräftig (Az. 17 U 810/19).
• Im Mai 2025 erklärte der Bundesgerichtshof (BGH) eine Klausel zur Berechnung der Entschädigung für unwirksam, die viele Sparkassen bis zum Jahr 2019 in ihren Darlehensverträgen verwendeten (Az. XI ZR 22/24).

Obwohl die Urteile jeweils nur spezifische Klauseln betreffen, zeigen sie, dass auch die Textpassagen anderer Banken fehlerhaft sein können.

Auch für diese Prüfung Deines Vertrags brauchst Du anwaltliche Unterstützung und musst bereit sein, gegen Deine Bank vorzugehen, falls diese Dein Anliegen zurückweist. 

Am besten nur mit Rechtsschutzversicherung 

Für eine Erstberatung und Prüfung des Darlehensvertrags verlangen die jeweiligen Anwaltskanzleien in der Regel noch kein Honorar. Sobald sich der Anwalt aber in Deinem Auftrag an die Bank wendet, stellt er Dir seine Leistungen in Rechnung.

Ob Du dieses Geld später in Form einer geringeren Entschädigung wieder herausholst, ist nicht sicher: Die Bank kann Verhandlungen über die Vorfälligkeitsentschädigung auch ablehnen und es auf eine gerichtliche Klärung ankommen lassen. Dieses Kostenrisiko kannst Du nur dann vermeiden, wenn Du eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hast und diese dann auch zusagt, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Deshalb solltest Du gleich nach dem Gespräch mit dem Anwalt klären, ob Deine Rechtsschutzversicherung die Kosten übernimmt.

Diese Anwälte kann Finanztip bei den Klauseln zur VFE empfehlen

Grundsätzlich kann jeder spezialisierte Rechtsanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in dieser Sache für Dich tätig werden.

Finanztip empfiehlt Dir allerdings, Anwaltskanzleien zu kontaktieren, die bei dem ähnlichen Thema der Widerrufsbelehrung erfolgreich waren.