Hausgeld So viel zahlst Du als Eigentümer einer Wohnung

Am Hausgeld kommst Du als Wohnungseigentümer nicht vorbei. Finanztip zeigt Dir, was Du bei diesen Wohnungskosten beachten musst.

Hausgeld ist eine monatliche Zahlung, die Du leisten musst, wenn Dir eine Eigentumswohnung gehört. Das Hausgeld dient dazu, alle Rechnungen zu bezahlen, die aktuell oder in Zukunft auf die Eigentümergemeinschaft zukommen. 

Das Hausgeld deckt zwei Bereiche ab: 

• laufende Bewirtschaftungskosten wie Hausmeister, Müllabfuhr, Versicherungen, Heizung oder Treppenhausreinigung.
• Die Instandhaltungsrücklage, also Geld, das später größere Reparaturen oder Sanierungen finanzieren soll, wie etwa ein neues Dach, die Erneuerung der Fassade oder den Austausch der Heizungsanlage.

Das Hausgeld ist wichtig, weil der Verwalter so für die Eigentümergemeinschaft die fälligen Zahlungen leisten kann. Als Eigentümer bist Du gesetzlich verpflichtet, die Beschlüsse der Gemeinschaft einzuhalten (§ 14 Abs. 1 WEG) und dazu gehört es auch, das beschlossene Hausgeld zu zahlen.

Mit dem Hausgeld zahlst Du die vielfältigen Kosten, die laufend für das Haus und das Grundstück anfallen, zu dem Deine Wohnung gehört.

Die folgende Tabelle gibt Dir einen Überblick darüber, welche Kosten zum Hausgeld gehören.

Übersicht: Bestandteile des Hausgelds

Finanztip-Zusammenstellung (Stand: November 2025)

Wie Du siehst, gehören die meisten dieser Kosten zu den Nebenkosten, die Du üblicherweise als Bewohner eines Hauses oder einer Wohnung selbst trägst, unabhängig davon, ob Du Mieter oder Eigentümer bist: Heizung und Warmwasser, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer und andere.

Einige der aufgeführten Kosten trägst Du dagegen nur als Eigentümer der Eigentümerin; vor allem sind das die Rücklage für die Instandhaltung und die Verwaltungskosten.

Die Pflicht zur Zahlung von Hausgeld ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Dieses Gesetz bildet die rechtliche Grundlage für das Zusammenleben und die Verwaltung in einer Eigentümergemeinschaft.

Nach dem WEG bist Du als Wohnungseigentümer verpflichtet, die Kosten der Gemeinschaft, insbesondere für den Gebrauch und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). Das bedeutet: Du musst Deinen Anteil an den laufenden Kosten zahlen – unabhängig davon, ob Du die Wohnung selbst nutzt oder vermietest.

Was bedeutet das für Dich? Du kannst nicht einfach entscheiden, kein Hausgeld zu zahlen oder weniger zu zahlen, weil Du mit der Verwaltung unzufrieden bist. Bist Du mit Beschlüssen der Eigentümerversammlung nicht einverstanden, kannst Du rechtlich dagegen vorgehen. Das Hausgeld solltest Du aber erst mal bezahlen.

Nicht alle Kosten aus dem Hausgeld darfst Du an Deinen Mieter oder Deine Mieterin weitergeben. Nur die Betriebskosten sind umlagefähig; Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage trägst Du selbst. 

Die Betriebskosten, also die umlegbaren Kosten, sind in der Betriebskostenverordnung abschließend aufgelistet (§ 2 BetrKV). Dazu gehören zum Beispiel Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen, Gartenpflege, Hausmeister, Aufzugswartung und Gebäudereinigung. Auch die Gebäudeversicherung zählt zu den umlagefähigen Kosten.

Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage kannst Du nicht auf Deinen Mieter umlegen. Diese Kosten bleiben immer bei Dir als Eigentümer, auch wenn sie im Hausgeld enthalten sind.

Zu den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten gehören das Honorar für den Hausverwalter, aber auch Kontoführungsgebühren, Porto und die Kosten für die Eigentümerversammlung. Diese Kosten dienen nicht dem laufenden Betrieb der Immobilie, sondern der Verwaltung Deines Eigentums. Deshalb trägst Du sie selbst.

Die Instandhaltungsrücklage ist ebenfalls nicht umlagefähig. Die Rücklage dient dazu, den Wert der Immobilie zu erhalten. Muss ein Bauteil ausgetauscht oder repariert werden, etwa das Dach, die Fassade oder die Heizung, kann der Verwalter die Rechnung aus dieser gemeinsamen Kasse begleichen. 

Was bedeutet das für Dich? Wenn Du die Nebenkostenabrechnung für Deinen Mieter oder Deine Mieterin erstellst, darfst Du nur die Betriebskosten aus dem Hausgeld weitergeben. Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage musst Du herausrechnen. Für die Berechnung der Mietrendite berücksichtigst Du nur die Kosten, die Du selbst trägst, also die nicht umlegbaren Kosten.

Die Höhe des Hausgelds legt die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung fest. 

Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den der Hausverwalter auf der Grundlage der aktuellen Abrechnung für das kommende Jahr erstellt. Dieser Plan enthält alle erwarteten Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümer stimmen über den Wirtschaftsplan ab und beschließen damit auch die Höhe des Hausgelds (§ 28 Abs. 1 WEG).

Die Höhe des Hausgelds hängt also vom Wirtschaftsplan und der Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft ab.

Die Verteilung des Hausgelds richtet sich nach Deinem Miteigentumsanteil an der Gemeinschaft (§ 16 Abs. 2 WEG). Allerdings können die Eigentümerversammlung für einzelne Kosten auch eine abweichende Verteilung beschließen.

Dieser Anteil ist in der Teilungserklärung für die Wohnanlage festgelegt und im Grundbuch eingetragen. Meist entspricht der Miteigentumsanteil der Größe Deiner Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche aller Wohnungen.

Der Anteil bestimmt, welchen Teil der Gesamtkosten Du trägst. Hast Du zum Beispiel einen Miteigentumsanteil von acht Prozent, zahlst Du auch acht Prozent des gesamten Hausgelds. 

Die Höhe des Hausgelds hängt vor allem davon ab, wie sich die laufenden Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage entwickeln. Beides hängt von der Preisentwicklung in den jeweiligen Branchen und Bereichen ab.

Die Betriebskosten machen einen großen Teil des Hausgelds aus. Die Kosten steigen mit den jeweiligen Marktpreisen. Wenn die Heizung etwa mit Gas läuft und der Gaspreis steigt, erhöhen sich die Heizkosten. Auch die Grundsteuer kann sich ändern, wenn die Gemeinde die Hebesätze anpasst.

Die Instandhaltungsrücklage ist der zweite große Posten. Die Eigentümergemeinschaft beschließt in der Eigentümerversammlung, wie hoch die Rücklage sein soll. Je älter das Gebäude, desto höher sollte die angesammelte Rücklage sein. Fallen gehäuft Reparaturen an, muss die Rücklage erhöht werden, um den absehbaren Erhaltungs- und Reparaturbedarf zu decken (§ 19 Abs. 2 Punkt 4 WEG).

Was bedeutet das für Dich? Rechne damit, dass das Hausgeld nicht konstant bleibt. Es wird voraussichtlich von Jahr zu Jahr steigen, besonders wenn Energiepreise oder Handwerkerkosten steigen. Prüfe bei der Jahresabrechnung, welche Kosten gestiegen sind und warum.

Wie die Verbraucherpreise in den vergangenen Jahren gestiegen sind, zeigt Dir die folgende Grafik.

Nach Ende des Wirtschaftsjahres erhältst Du von der Hausverwaltung eine Abrechnung, die zeigt, ob Du zu viel oder zu wenig Hausgeld gezahlt hast (§ 28 Abs. 2 WEG). Daraus ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder eine Gutschrift. Innerhalb welcher Frist die Abrechnung vorliegen muss, ergibt sich aus dem Vertrag mit dem Verwalter; häufig muss die Abrechnung sechs Monate nach dem Ende des Wirtschaftsjahres vorliegen.

Die Jahresabrechnung des Hausgelds funktioniert ähnlich wie die Nebenkostenabrechnung bei Mietern. Du zahlst das ganze Jahr über monatliche Vorauszahlungen, die auf einer Schätzung der voraussichtlichen Kosten basieren. Nach Ablauf des Wirtschaftsjahres rechnet die Hausverwaltung die tatsächlich angefallenen Kosten ab und vergleicht sie mit Deinen Vorauszahlungen.

Hast Du zu wenig gezahlt, musst Du nachzahlen. Die Verwaltung setzt Dir eine Frist, meist zwei bis vier Wochen. Hast Du zu viel gezahlt, bekommst Du eine Gutschrift. Diese wird entweder ausgezahlt oder mit den künftigen Vorauszahlungen verrechnet.

Rund um das Hausgeld gibt es eine Reihe von Missverständnissen. Finanztip klärt auf:

Missverständnis Nr. 1: Das Hausgeld ist identisch mit den Nebenkosten

Viele Eigentümer verwechseln das Hausgeld mit den Nebenkosten, die Mieter zahlen. Das Hausgeld umfasst aber zusätzliche Kosten: Es enthält neben den umlagefähigen Betriebskosten auch Verwaltungskosten und die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Diese Positionen kannst Du als Vermieter nicht vollständig auf Deinen Mieter umlegen. Die Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage bleiben bei Dir als Eigentümer.

Missverständnis Nr. 2: Du kannst das Hausgeld einfach nicht zahlen 

Manche Eigentümer denken, sie könnten einfach nicht zahlen, wenn sie mit Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden sind. Das stimmt nicht. Die Zahlungspflicht besteht unabhängig davon, ob Du mit Entscheidungen der Gemeinschaft einverstanden bist. Wenn Du einen Beschluss für rechtswidrig hältst, musst Du rechtlich dagegen vorgehen. Möchtest Du für diesen Fall vorsorgen, solltest Du Dir eine Rechtsschutzversicherung zulegen. Vermietest Du Deine Wohnung, achte darauf, dass sie vermietete Immobilien einschließt.

Missverständnis Nr. 3: Die Instandhaltungsrücklage gehört Dir

Manche Eigentümer denken auch, die Instandhaltungsrücklage sei ihr persönliches Sparguthaben. Das ist falsch. Die Rücklage gehört der gesamten Eigentümergemeinschaft und dient ausschließlich größeren Reparaturen und Sanierungen am Gemeinschaftseigentum. Du kannst nicht einfach Dein eingezahltes Geld zurückfordern. Wenn Du Deine Wohnung verkaufst, geht Dein Anteil an der Rücklage automatisch auf den Käufer über.

Missverständnis Nr. 4: Das Hausgeld bleibt konstant

Ein häufiger Irrtum betrifft die Höhe des Hausgeldes: Eigentümer erwarten oft, dass das Hausgeld konstant bleibt. Tatsächlich steigt es aber regelmäßig mit den tatsächlichen Kosten.

Missverständnis Nr. 5: Das Hausgeld ist mit den laufenden Zahlungen abgegolten

Manche glauben, sie müssten nur das zahlen, was mit dem jüngsten Wirtschaftsplan beschlossen wurde. Das greift zu kurz. Wenn die Jahresabrechnung eine Nachzahlung ausweist, musst Du diese zusätzlich zu den geleisteten Vorauszahlungen begleichen. Umgekehrt wird eine Gutschrift mit künftigen Zahlungen verrechnet oder ausgezahlt.

Missverständnis Nr. 6: Du kannst die Hausverwaltung direkt beauftragen

Einige Eigentümer denken, sie könnten die Hausverwaltung einfach beauftragen, bestimmte Arbeiten durchzuführen. Die Verwaltung handelt aber nur im Auftrag der Eigentümergemeinschaft. Größere Maßnahmen müssen in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Nur bei Notfällen und kleineren Reparaturen kann die Verwaltung eigenständig handeln. Wenn Du eine Maßnahme wünschst, musst Du sie auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung setzen lassen und für einen Beschluss werben. 

Mit Blick auf das Hausgeld solltest Du Dir vor dem Kauf einer Wohnung vor allem drei Unterlagen ansehen:

• Die Teilungserklärung, aus der Dein Miteigentumsanteil hervorgeht.
• Die Jahresabrechnungen der vergangenen Jahre. So kannst Du die Kostenentwicklung beim Hausgeld nachvollziehen.
• Den aktuellen Wirtschaftsplan.
• Und – am wichtigsten – den jüngsten Vermögensbericht. Aus diesem Bericht erfährst Du, wie viel Rücklagen für Reparatur und Instandhaltung zur Verfügung stehen. 

Kaufst Du die Wohnung als Kapitalanlage, solltest Du besonders auf die nicht-umlegbaren Kosten achten, denn diese mindern Deine Rendite.

Die Höhe der Rücklage und die wirtschaftliche Belastung, die Du mit den nicht-umlegbaren Kosten trägst, wird auch im Finanzierungsgespräch ein Thema sein, denn die laufenden Kosten der Wohnung gehen mit in die Finanzierungsentscheidung ein.

Um bei der Finanzierung möglichst günstige Konditionen zu erhalten, solltest Du in jedem Fall einen Baufinanzierungsvermittler kontaktieren. Wir empfehlen: